房地產(chǎn)企業(yè)營改增實務(wù)精解與管理轉(zhuǎn)型策略

課程背景

營改增對于企業(yè)戰(zhàn)略可謂牽一發(fā)而動全身，如果準(zhǔn)備不足、應(yīng)對有誤，反而會導(dǎo)致稅負激增、利潤銳減，或招致意外的稅收風(fēng)險，更甚者有可能一敗涂地。因此，企業(yè)決策者與管理層有必要在頂層設(shè)計、經(jīng)營戰(zhàn)略、集團組織架構(gòu)、內(nèi)部控制、盈利模式等方面提前布控、精準(zhǔn)發(fā)力，利用“放水養(yǎng)魚”之機，重構(gòu)“造血”機能，從而在營改增大潮中占盡先機、立于不敗之地。 　　資深“營改增”權(quán)威專家與您相約重慶，與您共議商業(yè)戰(zhàn)略、盈利模式、在管控風(fēng)險的同時，實現(xiàn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型！

課程目標(biāo)

★ 把握政策趨勢——了解增值稅擴圍改革的背景、國家規(guī)劃以及發(fā)展趨勢 ★ 掌握調(diào)整方法——掌握企業(yè)在增值稅改革中需做的工作調(diào)整 ★ 戰(zhàn)略風(fēng)險策略——針對“營改增”風(fēng)險點，掌握應(yīng)對措施，包括但不限于頂層設(shè)計、經(jīng)營戰(zhàn)略、集團組織架構(gòu)、盈利模式及價值鏈的重新選擇等應(yīng)對措施 ★ 高度實務(wù)操作——N大方案，N個思路供你選擇。

課程大綱

專題一、營改增政策背景及政策解析

1. 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指南

2. 解讀房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

3.“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)要做好的那些工作

4. 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅處理案例演示

5. 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策實例解讀

6. 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)怎么在合同中約定發(fā)票條款

7.房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理解析

8.房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對營改增進行籌劃

9.差額征稅的發(fā)票開具及購買方銷項稅額計算

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何繳納增值稅

專題二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增實際操作技巧

1.房地產(chǎn)掛靠企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何確定納稅義務(wù)人？

2.同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應(yīng)的共同成本進項稅額如何劃分？因為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分?jǐn)偟叫屡f項目，進項如何劃分？

3.購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進項抵扣？

4.按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產(chǎn)老項目”？

5.一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

6.因土地繳納的契稅、配套設(shè)施費、政府性基金及因延期繳納地價款產(chǎn)生的利息能否納入土地價款扣除？

7.當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？

8.項目后期發(fā)生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調(diào)整？即是否可用“累計應(yīng)抵-累計已抵”作為本期數(shù)？

9.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費是不是不能扣除項目？

10.如果存在土地返還款，企業(yè)實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價款？

11.同一法人多項目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項目竣工日前收取的款項都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項都是預(yù)收款？

13.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？

14.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？

15. 2016年5月1日后發(fā)生的退補面積差，如何繳納稅款？

16.房地產(chǎn)公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策？

17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

18.由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年5月1日后全額繳納增值稅、全額開具發(fā)票？

19.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在營改增之前收取的預(yù)收款已經(jīng)申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后需要開具發(fā)票，有什么處理辦法？

20.房產(chǎn)預(yù)售按3%預(yù)繳的稅款，在發(fā)生納稅義務(wù)時未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但因后續(xù)沒有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？

21.房地產(chǎn)公司多個老項目同時銷售，有預(yù)收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？

22.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

23. 怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法？

25.納稅人以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)作為投資，應(yīng)否繳納增值稅？26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售?

27.地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

28.隨房贈送物業(yè)管理費如何確認(rèn)銷售額?

29.沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及如何開具發(fā)票？

30.幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價款嗎？

31.采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，能否扣除直接支付給拆遷戶的補償款嗎？

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？

33.房地產(chǎn)兼有新老項目無法準(zhǔn)確劃分進項稅如何計算?

34.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進項稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果后拆除，已經(jīng)抵扣的進項稅是否要轉(zhuǎn)出？

35.房地產(chǎn)企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣?

36.房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定?

37.2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額可否一次性全額抵扣？38.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負的影響分析。39. 營改增后房企利潤變化的計算方法。40.＂營改增＂員工報銷有哪些變化、如何操作？

41.案例告訴你：營改增后交通費抵扣并不難。

42.企業(yè)發(fā)放實務(wù)福利的財稅處理問題。

43.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的法律問題。

44.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同必須關(guān)注的涉稅事項。

45. 營改增后企業(yè)產(chǎn)品定價策略技巧分析。

46. 進項稅額不得抵扣情形及實務(wù)案例及會計處理。47.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負的影響分析。48. 房地產(chǎn)企業(yè)常見營改增業(yè)務(wù)會計核算例解。

49. 如何解決從第三方取得增票抵扣進項問題？

50.如何認(rèn)定“計稅價格明顯偏低且無正當(dāng)理由”?51. 三流分析法在虛開發(fā)票案中的應(yīng)用。52. “三流不一致”就是虛開增值稅專用發(fā)票么？

53.例解全面營改增差額納稅的發(fā)票開具和增值稅納稅申報表填報。

54.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)怎么在合同中約定發(fā)票條款？

55. 從納稅人角度識別增值稅專用發(fā)票使用技巧。

56. 銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目如何開增值稅專用發(fā)票？

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與國家稅務(wù)總局公告2016年第23號中其他的差額征稅是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用的是"差額納稅，全額開具增值稅專用發(fā)票"的規(guī)定）