房地產(chǎn)營(yíng)改增政策精析、實(shí)務(wù)操作、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及節(jié)稅技巧

【授課老師】欒慶忠【課程大綱】
第一部分 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)
對(duì)收入、成本、利潤(rùn)的影響
對(duì)資產(chǎn)總額的影響
對(duì)稅負(fù)的影響
對(duì)現(xiàn)金流量的影響
對(duì)內(nèi)部管理的影響
對(duì)發(fā)票管理的影響
對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響
八、對(duì)“營(yíng)改增”過(guò)渡期的影響
九、其他影響
十、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算
"稅負(fù)測(cè)算房地產(chǎn)成本費(fèi)用分析表.xls" 十一、房地產(chǎn) "稅負(fù)測(cè)算房地產(chǎn)成本費(fèi)用分析表" 企業(yè)稅負(fù)測(cè)算
第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增相關(guān)政策精析
本部分內(nèi)容根據(jù)企業(yè)需求有選擇的重點(diǎn)講解，企業(yè)不涉及的業(yè)務(wù)忽略不講。
一、納稅人和扣繳義務(wù)人、應(yīng)稅行為范圍、稅率和征收率　　（一）納稅人和扣繳義務(wù)人
（二）應(yīng)稅行為范圍
（三）稅率和征收率
二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
（一）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅
（二）小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅
（三）一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅
（四）建筑服務(wù)計(jì)稅方法
（五）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅方法
（六）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)計(jì)稅方法
（七）增值稅差額征稅
（八）金融服務(wù)計(jì)稅方法
（九）銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)計(jì)稅方法
（十）跨省預(yù)繳增值稅
（十一）扣繳稅額
三、增值稅扣稅憑證管理
　　（一）增值稅扣稅憑證的種類(lèi)
（二）增值稅扣稅憑證抵扣期限
（三）一般納稅人發(fā)票的認(rèn)證與采集
（四）增值稅專(zhuān)用發(fā)票限額管理
（五）增值稅專(zhuān)用發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)
（六）增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具
（七）幾種特殊情況下發(fā)票開(kāi)具的特殊要求
（八）不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的情形
（九）一般納稅人作廢增值稅專(zhuān)用發(fā)票重新開(kāi)具的稅法規(guī)定
（十）一般納稅人開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票的規(guī)定
（十一）一般納稅人增值稅專(zhuān)用發(fā)票抄報(bào)稅
（十二）一般納稅人丟失增值稅專(zhuān)用發(fā)票的處理
（十三）一般納稅人收到失控增值稅專(zhuān)用發(fā)票的處理
（十四）一般納稅人用加油卡加油可否要求加油站直接開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票
（十五）增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例
四、進(jìn)項(xiàng)稅額
五、價(jià)外費(fèi)用
六、兼營(yíng)業(yè)務(wù)
七、混合銷(xiāo)售
八、視同銷(xiāo)售
九、不征收增值稅項(xiàng)目
十、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
十一、試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)
十二、增值稅的起征點(diǎn)
十三、增值稅納稅地點(diǎn)與納稅期限
十四、征收管理
十五、其他
第三部分 營(yíng)改增納稅人實(shí)務(wù)操作案例精析
一、納稅人增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
（一）一般納稅人增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
（二）小規(guī)模納稅人增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置
二、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理（所有行業(yè)通用業(yè)務(wù)，針對(duì)企業(yè)需求決定是否講解，目前內(nèi)訓(xùn)的所有大型企業(yè)均未講解此部分內(nèi)容）
（一）——（二十四）個(gè)業(yè)務(wù)
三、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理（適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，針對(duì)具體企業(yè)需求選擇性講解）
（二十五）納稅人預(yù)售、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)稅處理
（二十六）納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)差額征稅的財(cái)稅處理
（二十七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅處理綜合案例（一個(gè)案例解決你關(guān)注的所有財(cái)稅處理！）
……
第四部分 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅納稅人納稅申報(bào)
本部分內(nèi)容針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求選擇性講解
一、納稅申報(bào)資料
二、納稅申報(bào)表的填寫(xiě)需要注意的事項(xiàng)
第五部分 項(xiàng)目各階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控
本部分內(nèi)容重點(diǎn)講解
一、合同管理問(wèn)題與應(yīng)對(duì)
二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣成本費(fèi)用分析
（一）土地獲取環(huán)節(jié)納稅人最為關(guān)心的12大稅收問(wèn)題精析（各種方式取得土地問(wèn)題、土地成本項(xiàng)目抵扣分析等）
（二）建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)納稅人最為關(guān)心的10大稅收問(wèn)題精析（供應(yīng)商和建筑商管理、建設(shè)成本項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)分析、甲供工程、綠化工程、質(zhì)保金、價(jià)外費(fèi)用等）
（三）融資環(huán)節(jié)
三、預(yù)售、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)
（一）一表掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理辦法
（二）預(yù)繳稅款
（三）老項(xiàng)目怎么選擇計(jì)稅方式？
（四）代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
（五）建設(shè)方支付的賠償款、提請(qǐng)竣工獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
（六）房地產(chǎn)公司代收的有線(xiàn)電視施工費(fèi)是否屬于價(jià)外費(fèi)用？
（七）預(yù)售環(huán)節(jié)收取的預(yù)收房款以及定金、訂金、誠(chéng)意金是否繳納增值稅？
（八）未履行房屋銷(xiāo)售合同約定而沒(méi)收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？
（九）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（十）精裝房的銷(xiāo)售
（十一）買(mǎi)房送車(chē)位、買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)、買(mǎi)房送“蘋(píng)果” 、買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)等類(lèi)似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理
（十二）公共配套設(shè)施移交相關(guān)部門(mén)是否視同銷(xiāo)售？
（十三）車(chē)庫(kù)、車(chē)位的處理
（十四）售樓處、樣板間的處理
（十五）售樓處的餅干、糖等免費(fèi)食品需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷(xiāo)售嗎？
（十八）銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折讓
（十九）代墊首付
（二十）購(gòu)房返稅
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷(xiāo)售問(wèn)題
五、代建工程財(cái)稅操作
六、不動(dòng)產(chǎn)租賃的13個(gè)問(wèn)題
七、物業(yè)管理的幾個(gè)問(wèn)題
八、融資性售后回租的處理
九、經(jīng)營(yíng)性售后回租的處理
十、回遷房或拆遷安置房的處理
十一、售后回購(gòu)
十二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
十三、集團(tuán)資金池稅務(wù)問(wèn)題
十四、營(yíng)改增對(duì)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)有哪些影響？
十五、營(yíng)改增對(duì)契稅、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有哪些影響？
十六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款
十七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司注銷(xiāo)有留抵稅額咋辦？
十八、過(guò)渡期操作
十九、客戶(hù)需求的其他問(wèn)題
第六部分   增值稅常用節(jié)稅方法
第七部分   答疑解惑 互動(dòng)交流