房地產(chǎn)企業(yè)財稅處理與稅務風險防范

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入類項目財稅處理
一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍
（一）會計確認原則 （二）稅法確認原則
1、完工條件
2、各種銷售方式下的收入確認
3、會計、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認異同
4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務處理異同
5、視同銷售
6、預計毛利率
7、預計毛利額與實際毛利額
8、租金
9、代收費用
（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計稅依據(jù)
1、預售階段計稅依據(jù)
2、完工交付階段計稅依據(jù)
3、代收費用計稅依據(jù)
二、房地產(chǎn)銷售收入的財稅處理及稅務風險案例
（一）分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（二）委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（三）包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品
（四）售后回購、售后回租
（五）低價出售、免費返租
（六）銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品
（七） “零首付”
（八） “還本銷售”
（九）以房屋抵償債務
（十）售房贈送家電、車位、汽車、精裝修、物業(yè)管理費
（十一） “以老帶新”銷售模式
（十二） “誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務處理
（十三）價外費用稅務處理
（十四）租金收入稅務處理
（十五）價格明顯偏低或者偏高稅務處理
（十六）代收款項
（十七）代建工程的結算收入
（十八）拆遷還房的賬稅處理
（十九）代墊首付的賬稅處理
（二十）購房返稅的賬稅處理
（二十一）以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)的賬稅處理
（二十二）銷售折扣、折讓和退回的賬稅處理
（二十三）不征稅收入
第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用類項目財稅處理
企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則
二、房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額可抵扣成本費用分析
三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類項目與成本費用稅務稽查常見四大問題
四、開發(fā)成本項目、成本歸集、分配和結轉
五、計稅成本的財稅處理及稅務風險案例
（一）計稅成本對象的六大確定原則
（二）會計、稅法對成本對象的差異
（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的六大內(nèi)容
（四）開發(fā)成本四大分配方法
（五）可以預提的四項成本費用
（六）配套設施的處理
（七）郵電通訊、學校、醫(yī)療設施的處理
（八）停車場所的處理
（九）企業(yè)計稅成本核算的一般程序與六大步驟
（十）其他成本財稅事項
六、費用類項目的財稅處理及稅務風險案例
（一）利息支出
（二）違約金、收回土地使用權的損失、開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損
（三）土地閑置費
（四）開發(fā)產(chǎn)品日常維護、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出
（五）拆遷補償費
（六）傭金或手續(xù)費
（七）境外設計費
（八）綠化成本
（九）售樓部、樣板間財稅處理
（十）紅線外支出
（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權，土地成本確定
（十二）工資薪金
（十三）租賃費
（十四）勞動保護支出
（十五）員工服飾費用
（十六）企業(yè)之間管理費用
（十七）棚戶區(qū)改造支出
（十八）固定資產(chǎn)折舊
（十九）無形資產(chǎn)攤銷
（二十）長期待攤費用
（二十一）招待費
（二十二）廣告費、業(yè)務宣傳費