房地產(chǎn)項目投資分析與風(fēng)險控制

課程大綱

【課程簡介】

隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)投資技能成為一個行業(yè)必修課，如何進行土地和項目評估、如何進行項目的可行性分析以及各類風(fēng)險的辨識和把控成為越來越多開發(fā)商的主要工作。

本課程梳理二十多年來的工作實踐，對房地產(chǎn)投資的整個過程進行解讀、分析，并對房地產(chǎn)投資過程中各類風(fēng)險的辨識和把控進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對投資地塊和項目整個過程有個全面的了解和掌握，以史為鏡，以標桿企業(yè)為坐標，在當(dāng)前的發(fā)展形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，作出**優(yōu)的抉擇。

【課程時間】

2天（6小時/天）

【課程對象】

房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負責(zé)人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學(xué)者

【學(xué)員人數(shù)】：

小班授課，30人為限。

【授課方式】：

理論講解、互動體驗、案例研討、Q&A答疑。

【課程收益】：

1、 了解房地產(chǎn)企業(yè)地塊和項目分析的一般規(guī)律和技巧；

2、 天時地利人和，了解投資拿地和項目評估必須重點考慮的關(guān)鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；

3、 重點掌握土地和項目價值判斷的方法，熟練運用各種方法，做到利潤**大化；

4、 掌握項目財務(wù)分析方法，編制可行性報告，為投資決策提供依據(jù)；

5、 掌握房地產(chǎn)投資各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)

6、 掌握各類房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范和控制。

【課程提綱】：

**部分：房地產(chǎn)項目投資分析

一、宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測  

1.、當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況和政策解讀

2、比較過去四次房價下跌的宏觀經(jīng)濟背景分析本輪調(diào)整的產(chǎn)業(yè)周期點

3、白銀時代房地產(chǎn)發(fā)展特點和房地產(chǎn)投資方向  

4、未來二到三年房地產(chǎn)政策預(yù)估和房價判斷

█ 課堂討論：房地產(chǎn)投資判斷宏觀經(jīng)濟形勢的幾個關(guān)鍵性指標是什么？

二、競爭市場分析

1.區(qū)域市場分析

2.競爭樓盤分析

3.市場分析需要解決的幾個問題

4.如何與市場營銷部門溝通

█考察報表：市場調(diào)研任務(wù)書

三、土地評估和產(chǎn)品規(guī)劃

1.土地市場分析

2地塊考察和分析

█考察報表：宗地社會條件調(diào)查表

宗地自然條件調(diào)查表

3、產(chǎn)品強排

如何**產(chǎn)品規(guī)劃實現(xiàn)項目銷售總額、銷售利潤**大化？

█實戰(zhàn)操練：綠地集團**優(yōu)化強排方法的介紹和案例現(xiàn)場實踐

四、已有項目評估

1、項目分析

2、項目成本分析、

3、項目收益分析

五、財務(wù)分析

1、項目建設(shè)計劃和成本構(gòu)成

2、項目銷售計劃和收入估算

3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算

4．項目投資建議書

5．簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點

6.如何與財務(wù)部溝通資金的籌措

█實戰(zhàn)操練：項目的可行性報告的編制模板的使用  

第二部分：房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

1、什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類別

1、總體性風(fēng)險——所有房地產(chǎn)投資都會遇到的風(fēng)險。

    ·市場風(fēng)險——由于各種因素所導(dǎo)致的整個房地產(chǎn)價格大幅度波動，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風(fēng)險；

    ·利率風(fēng)險——由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化， 從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失；

    ·貨幣購買力風(fēng)險——由于通貨膨脹，貨幣貶值，購買力下降，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來的風(fēng)險。

2、個別性風(fēng)險——由于種種不利的影響而給個別房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來的風(fēng)險；

  ·經(jīng)營風(fēng)險——由于經(jīng)營條件惡化，經(jīng)營管理不善而招致的風(fēng)險；

  ·業(yè)務(wù)風(fēng)險——由于收益的變動而造成的風(fēng)險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動，而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤大小的風(fēng)險；

  ·財務(wù)風(fēng)險——由于籌資及財務(wù)狀況不良不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險；

信用風(fēng)險——賒銷房地產(chǎn)商品，或采用分期付款的方式出售房地產(chǎn)商品時，客戶不能償付款項，或延期償付款項所帶來的風(fēng)險；

  ·流動性風(fēng)險——房地產(chǎn)經(jīng)營者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風(fēng)險；

  ·預(yù)測決策風(fēng)險——由于房地產(chǎn)經(jīng)營者錯誤地預(yù)測房地產(chǎn)行市， 以至決策失誤，行為失當(dāng)所帶來的風(fēng)險。

3、意外性風(fēng)險

三、房地產(chǎn)投資各個階段的風(fēng)險及其防范措施

1、論證階段風(fēng)險

高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性

加強市場監(jiān)測，提高決策的科學(xué)性

采用房產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險

靈活應(yīng)用投資組合理論

必要時采用風(fēng)險回避的形式來消除風(fēng)險

投資分散與轉(zhuǎn)移

2 土地獲取階段風(fēng)險和防范

2.1.一手地塊拿地五類常見風(fēng)險及其防范

2.2.二手地塊拿地八種常見風(fēng)險及其防范

3、設(shè)計階段風(fēng)險

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的偏頗和缺失

常見的設(shè)計問題導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險

4、資金籌措階段風(fēng)險

資本籌措的幾類風(fēng)險

資本結(jié)構(gòu)的變化對未來收益的巨大影響

5、項目建設(shè)階段風(fēng)險

承包商的項目控制與管理能力，通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生；

6、項目銷售階段風(fēng)險

銷售不給力，市場場購買力的變化等因素，造成銷售價格與預(yù)期價格的差異

規(guī)避銷售風(fēng)險的五大措施

7、 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險防范

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移：

（1）**契約或合同將損失的財務(wù)負擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，達到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。

（2）用外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務(wù)負擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人。

（3）**購買保險，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失。