房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理 內(nèi)訓

課程背景

課程內(nèi)容主要以房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅和公司注銷清算為重點，講授過程中對相關業(yè)務涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的，展開差異性比較分析分析，力求學員能夠?qū)I業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的處理有一個比較深入的了解和掌握，以達到學習的目的。

課程大綱

**部分  土地增值稅政策與清算技巧

一、土地增值稅法規(guī)與新政策解讀

1、土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？

2、土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？ 

3、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？

4、土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？

5、土地增值稅的計算原理與計算方法  

6、土地增值稅收入確認問題

（1）應稅收入如何確認

取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？ 

銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？ 

收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？ 

代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡費等如何處理？ 

開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？ 

將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉讓收入？ 

將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？ 

將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務處理？ 

企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉移是否應當征收土地增值稅？ 

拆遷安置土地增值稅如何計算？

以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

……

（2）不征稅收入如何確認 

將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？

將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？

單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？

什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？

以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？

（3）免稅收入如何確定

納稅人建造普通標準住宅出售征免稅   

國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房的征免稅

以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅

合作建房的征免稅

企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅

1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉讓合同的征免稅

……

7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題

（1）準予土地增值稅前扣除的確認原則  

（2）取得土地使用權所支付金額確認

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？        

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？

（5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金如何確認？

（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？

（7）轉讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？

……

二、土地增值稅清算應對技巧

1、清算單位    

2、清算條件   

3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

4、扣除項目清算   

5、土地增值稅清算應報送資料      

6、清算項目的審核鑒證

7、土地增值稅的核定征收 

8、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理 

9、土增稅的預征規(guī)定

三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘

◆臨界點法   ◆費用轉移法 ◆收入分散法 ◆費用分攤法 ◆利息支出法 

◆建房方式法 ◆合作建房法 ◆代收費用法 ◆核算對象法 ◆股權轉讓法

第二部分  房地產(chǎn)項目清算實務與技巧

   一、房地產(chǎn)項目清盤注銷及公司注銷的規(guī)劃安排

1.公司清算與項目清算有何區(qū)別  

2.項目清算如何進行稅務處理與清算程序

3.公司清算稅務處理的時間要求      

4.項目清盤企業(yè)所得稅的處理技巧

5.公司清算財產(chǎn)的分配順序及要求

6.公司清算股東取得剩余財產(chǎn)的稅務處理

二、項目清算中的稅務風險規(guī)避策略

1. 房地產(chǎn)稅務風險的來源與關鍵點控制

2. 項目清算風險的稅務處理技巧

3. 公司清算時多交的稅務能否辦理退稅？如何退？

……