《互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)投資并購(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新與稅務(wù)籌劃》

對(duì)象

1、 房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理； 2、 房企財(cái)務(wù)總監(jiān)、法務(wù)總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)主管； 3、 房企人力、戰(zhàn)略、工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)等部門主管； 4、 會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金融、證券、投資等行業(yè)高級(jí)管理人員。

目的

1、深入理解我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)最新政策； 2、了解近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與土地拓展模式； 3、掌握房地產(chǎn)五維創(chuàng)新融資方式與財(cái)稅風(fēng)控策略； 4、掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略與并購(gòu)重組方式及稅務(wù)問(wèn)題； 5、掌握房地產(chǎn)金融化與互聯(lián)網(wǎng)化盈利模式與大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略； 6、了解跨境收購(gòu)、后地產(chǎn)時(shí)代的物業(yè)服務(wù)資本化策略； 7、掌握地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新路徑。

內(nèi)容

【課程背景】

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。十九大報(bào)告明確提出在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、金融改革、環(huán)境治理、房地產(chǎn)調(diào)控等方面要有新的突破。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)加壓，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度整合。地產(chǎn)行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百?gòu)?qiáng)房企不是在并購(gòu)合作，就是在并購(gòu)合作的路上。百?gòu)?qiáng)房企也通過(guò)并購(gòu)合作跨入“千億”陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“千億”夢(mèng)。房地產(chǎn)并購(gòu)也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購(gòu)能夠滿足眾多企業(yè)包括擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場(chǎng)等不同的需求，能夠帶來(lái)非常大的機(jī)會(huì)。通過(guò)并購(gòu)來(lái)整合資源、擴(kuò)大規(guī)模似乎成了國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，但并購(gòu)是柄雙刃劍，利用得當(dāng)如虎添翼，反之則后患無(wú)窮。因此房地產(chǎn)企業(yè)的土拓和財(cái)務(wù)及相關(guān)決策部門，在作出并購(gòu)決定前，一定要充分了解投資并購(gòu)模式，做好土拓路徑的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新及財(cái)稅籌劃，才能助力企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壓艙石，同時(shí)是典型的政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，受宏觀調(diào)控影響較大?！皟蓵?huì)”作為中央政策風(fēng)向標(biāo)，一直以來(lái)都受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。2019年 “兩會(huì)”已落幕一個(gè)多月，房地產(chǎn)政策走勢(shì)明朗化，目前一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的市場(chǎng)表現(xiàn)。在目前國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化保障等目標(biāo)指引下，地方房地產(chǎn)政策將延續(xù)什么樣的基調(diào)呢？新形勢(shì)下作為投資人如何投資新的地產(chǎn)項(xiàng)目呢？房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，并購(gòu)重組已成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，2019如何并購(gòu)重組，如何土地拓展，應(yīng)關(guān)注哪些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)呢？在房地產(chǎn)行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天，如何進(jìn)行基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)模式創(chuàng)新？后地產(chǎn)時(shí)代物業(yè)服務(wù)崛起，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局？宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下探，在當(dāng)前財(cái)政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)、一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)分析，互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新，及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新及財(cái)稅籌劃策略。

【課程特點(diǎn)】

1、觀點(diǎn)新穎、具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；

2、寓教于樂(lè)、案例前沿，實(shí)踐集成、注重實(shí)效與實(shí)用性；

3、案例豐富、深入淺出，注重實(shí)效、應(yīng)用性強(qiáng)；

4、內(nèi)容通俗易懂，自由輕松學(xué)習(xí)，深受政府和企業(yè)好評(píng)。

【課程模塊】

一、十九大經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)展望  

（一）“新時(shí)代”：與時(shí)俱進(jìn)中的歷史方位新判斷、新指南

1、我國(guó)發(fā)展新的歷史方位；

2、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的現(xiàn)代化“中國(guó)夢(mèng)”目標(biāo)；

（二）“不平衡”：關(guān)于我國(guó)社會(huì)矛盾的新判斷、新分析

1、十九大形成的關(guān)于社會(huì)主義矛盾的新判斷；

2、人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；

（三）“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”：著力化解社會(huì)主要矛盾的主線

1、強(qiáng)調(diào)的“供給管理”，更多地側(cè)重的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化問(wèn)題；

2、以“全要素生產(chǎn)率”支撐我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程；

（四）十九大經(jīng)濟(jì)政策框架與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1、新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；

2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)；

3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；

4、中國(guó)的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)、總體判斷分析；

5、十九大后房地產(chǎn)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢(shì)；

二、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)  

（一）2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策主基調(diào)、六大亮點(diǎn)

1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調(diào)；

2、解讀2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策六大亮點(diǎn)；

①、深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持城市群發(fā)展；

②、落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系；

③、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；

④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升；

⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平；

⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；

（二）兩會(huì)房地產(chǎn)政策對(duì)后期樓市的影響？

1、兩會(huì)政策對(duì)后期樓市的影響；

2、房地產(chǎn)投資區(qū)域的選擇和分析；

3、 標(biāo)桿品牌企業(yè)對(duì)城市區(qū)域的選擇方式；

三、2019年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)分析  

（一）一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)  

1、近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧：政策、投資、市場(chǎng)、土地？

2、一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析：經(jīng)濟(jì)方面、貨幣信貸、房地產(chǎn)政策；

3、2019年一季度百城新建住宅價(jià)格指數(shù)變化？

4、一季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模情況？

5、一季度三四線城市成交面積情況？

6、一季度近期熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)情況？

7、一季度土地市場(chǎng)呈現(xiàn)哪些新的變化？

8、一季度，房地產(chǎn)地方調(diào)控主要特點(diǎn)?

（二）2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析

1、2019年品牌房企市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；

2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點(diǎn)城市；

3、房企融資規(guī)模與政策趨勢(shì)；

4、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；

5、地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益；

6、中央和地產(chǎn)調(diào)控政策歸納與下一步預(yù)測(cè)、2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)；

7、2019年熱點(diǎn)城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；

四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；

①城市化進(jìn)程與人口變化等對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的影響；

②政策、消費(fèi)升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)短期趨勢(shì)的影響；

③階段性機(jī)會(huì)的把握：三四線城市的機(jī)會(huì)與城市群機(jī)會(huì)；

④結(jié)合自身的資源能力特點(diǎn)制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；

⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標(biāo)、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)選擇、成長(zhǎng)階梯、核心競(jìng)爭(zhēng)力與戰(zhàn)略舉措；

⑥XX實(shí)操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)）；

2、地產(chǎn)投資模式與產(chǎn)業(yè)融合定位（地、錢、人）；

3、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

4、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；

（二）互聯(lián)網(wǎng) 背景下的地產(chǎn)發(fā)展模式

1、互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新：

①互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)模式分析與實(shí)戰(zhàn)策略；

②互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)六大模式；

③“互聯(lián)網(wǎng) ”物業(yè)管理大數(shù)據(jù)；

2、創(chuàng)新租賃模式；

3、輕資產(chǎn)管理運(yùn)作模式與平臺(tái)模式：

①主流房企輕資產(chǎn)實(shí)務(wù)操作模式分析；

②當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)企業(yè)分類；

③萬(wàn)科模式、萬(wàn)達(dá)模式、凱德模式、保利模式、遠(yuǎn)洋模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；

④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；

⑤“基金 代建”方式合作拿地開(kāi)發(fā)、模式設(shè)計(jì)和方法；

4、華夏幸福商業(yè)模式：“產(chǎn)業(yè)新城”，其優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析；

1、

全產(chǎn)業(yè)鏈模式：

①五大案例解讀地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式突破；

②XXX商業(yè)管理公司、顧問(wèn)公司、策劃運(yùn)營(yíng)公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設(shè)計(jì)平臺(tái)公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；

2、

XXX地產(chǎn)等企業(yè)的高周轉(zhuǎn)；

7、3 1資本分拆模式；

8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目投資邏輯；

①城市更新、舊改類項(xiàng)目背后的資本運(yùn)作邏輯；田園綜合體項(xiàng)目中的融資創(chuàng)新；

②長(zhǎng)租公寓：?jiǎn)卧?復(fù)制規(guī)劃 融資；文旅地產(chǎn)投資價(jià)值描述與規(guī)劃；

③產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)收益與投資收益模式；地產(chǎn)企業(yè)分拆主板上市；

④康養(yǎng)項(xiàng)目的內(nèi)容經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值規(guī)劃；專業(yè)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值與資本運(yùn)作模式；

⑤集合店、快閃電的運(yùn)營(yíng)邏輯與商業(yè)機(jī)會(huì)；創(chuàng)內(nèi)容企業(yè)的團(tuán)隊(duì)激勵(lì)與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等等；

9、土地開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地運(yùn)營(yíng)；

①一級(jí)開(kāi)發(fā)：難點(diǎn)與瓶頸、核心價(jià)值、關(guān)鍵流程、一級(jí)開(kāi)發(fā)政策；

②開(kāi)發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式 、政府采購(gòu)、收益權(quán)模式 ；

③開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避、進(jìn)入及退出機(jī)制、模式典型案例匯總分析；

④土地營(yíng)銷：意義與本質(zhì)、價(jià)格策略、如何營(yíng)銷 、XX案例；

⑤政企關(guān)系：政府對(duì)付開(kāi)發(fā)商的三階段論、開(kāi)發(fā)商對(duì)付政府的四美計(jì)劃、三種均衡關(guān)系；分類與技巧 、五個(gè)一工程 ；

⑥應(yīng)用案例分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等行業(yè)痛點(diǎn)與發(fā)展創(chuàng)新；

10、八大政策模式；

11、品牌地產(chǎn)案例分析：模式創(chuàng)新與財(cái)稅風(fēng)控；

12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；

五、房地產(chǎn)融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)融資規(guī)劃

1、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略:（ 債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資）；

2、房地產(chǎn)年度融資計(jì)劃：資本結(jié)構(gòu)、金融資源與渠道的梳理、開(kāi)拓與計(jì)劃；

3、房地產(chǎn)戰(zhàn)略、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與預(yù)算績(jī)效協(xié)同；

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程、評(píng)估方式、風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)成本及投資利潤(rùn)測(cè)算：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

②三種房地產(chǎn)主要的評(píng)估方式

③房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

④房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤(rùn)、現(xiàn)金流、工期、銷售計(jì)劃）

（二）房地產(chǎn)五維融資創(chuàng)新路徑

1、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)回顧分析：股本市場(chǎng)、債權(quán)市場(chǎng)、股債混合市場(chǎng)；

2、融資機(jī)構(gòu)：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金、交易所、金融產(chǎn)權(quán)交易所、第三方理財(cái)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融控股平臺(tái)等；

3、股本、債務(wù)與夾層融資方式比較、信用、擔(dān)保與抵押融資方式比較；

4、資產(chǎn)性結(jié)構(gòu)融資分析：

①結(jié)構(gòu)性融資：(開(kāi)發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、包銷融資、購(gòu)房尾款融資等)；

②資產(chǎn)證券化: 債券、上市、資管計(jì)劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內(nèi)定增；

5、價(jià)值融資分析（孵化、資本）：XXX資產(chǎn)證券化案例分析、境內(nèi)外上市、買殼、并購(gòu)、合作融資；

6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；

7、平臺(tái)融資創(chuàng)新（兩類平臺(tái)）、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產(chǎn)品；

8、房地產(chǎn)私募基金、REITs、保險(xiǎn)資金、資產(chǎn)支持票據(jù)、項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)、明股實(shí)債模式、公司債券、債務(wù)融資工具、短期融資融券融資、政府項(xiàng)目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內(nèi)保外貸）；

9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；

10、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新（一）：趨勢(shì)是，資產(chǎn)證券化 運(yùn)營(yíng)、資本 運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式；

11房地產(chǎn)綜合融資創(chuàng)新設(shè)計(jì)（二）：股債混合、并購(gòu)融資、輕資產(chǎn)出表、境外融資、私募基金、互金平臺(tái)；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項(xiàng)目融資--施工建設(shè)期的資金方案設(shè)計(jì)；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；

12、并購(gòu)融資創(chuàng)新：

①信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點(diǎn)：價(jià)格、退出；

②股權(quán)融資、表決權(quán)的分配，及對(duì)賭協(xié)議；

③房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS；

案例：XXX的交易結(jié)構(gòu)和核心要點(diǎn)

案例：XXX的特點(diǎn)及障礙

④分析：并購(gòu)中各種融資方案的異同、特點(diǎn)及障礙；

13、城市更新項(xiàng)目融資創(chuàng)新方案：城市更新項(xiàng)目意愿征集階段、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判階段、城市更新計(jì)劃實(shí)施階段等；

14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；

15、融資風(fēng)險(xiǎn)防范：房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)防范及措施；

①抵押及質(zhì)押，擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)與防范：土地評(píng)估與抵押、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押、集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方擔(dān)保等；

②財(cái)務(wù)與管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范：項(xiàng)目公司與GP共管、財(cái)務(wù)流通，財(cái)務(wù)自主調(diào)撥與資料披露、項(xiàng)目退出與利潤(rùn)分配，項(xiàng)目公司結(jié)束等；

六、房地產(chǎn)投資并購(gòu)交易機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資并購(gòu)的交易模式

1、投資開(kāi)發(fā)模式：招拍掛、收并購(gòu)、勾地、 合作開(kāi)發(fā)；

2、房地產(chǎn)并購(gòu)的內(nèi)容和戰(zhàn)略動(dòng)因、股權(quán)并購(gòu)模式分析；

3、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目投資等并購(gòu)方式的優(yōu)劣分析；

4、投資并購(gòu)的交易流程管理，包括意向書、盡職調(diào)查、協(xié)議簽署、資金共管、項(xiàng)目/股權(quán)完善、資金釋放、項(xiàng)目交割、保證義務(wù)、尾款支付；

5、投資并購(gòu)中的盡職調(diào)查要點(diǎn)；

①公司股權(quán)：是否真實(shí)出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)，股權(quán)安排，反收購(gòu)措施；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段：不同階段關(guān)注點(diǎn)不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)不同；

③土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開(kāi)發(fā)政策盡調(diào)；

④項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)問(wèn)題：股東之間約定項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性；

⑤重大合同：施工、采購(gòu)、借款、銷售等；

⑥三張報(bào)表視角的財(cái)務(wù)盡調(diào)分析：XXX并購(gòu)案例分析；

（二）投資并購(gòu)的交易方案設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)

1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)；

2、收購(gòu)部分股權(quán)、收購(gòu)部分項(xiàng)目；

3、收購(gòu)?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問(wèn)題；

4、境外收購(gòu)涉及的外匯和稅務(wù)問(wèn)題；

5、房地產(chǎn)收購(gòu)合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述 價(jià)格及支付方式 交割 共管賬戶 潛在債務(wù)約定和處理；

6、以總包加包銷方式的變更收購(gòu)方案；

7、不同方式收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)或資產(chǎn)的程序及問(wèn)題；

8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營(yíng)”模式及與房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)”模式的區(qū)別；

（三）合作開(kāi)發(fā)操作要點(diǎn)及核心條款設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

2、合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)的比較：項(xiàng)目公司式、合伙式、合同式；

3、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實(shí)力；經(jīng)營(yíng)理念、資信情況；經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)情況及管理情況；

4、公司設(shè)立：設(shè)立時(shí)間；入股時(shí)間；

5、法人治理：股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)及表決機(jī)制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤方派駐人員職責(zé)；

6、操盤模式：?jiǎn)畏讲俦P；聯(lián)合操盤；保底收益；

7、退出機(jī)制：退出方式、退出時(shí)間；

8、僵局處理：僵局處理之萬(wàn)能公式；

9、核心條款設(shè)計(jì)：合作模式、項(xiàng)目公司設(shè)立與股比、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理、資金籌措與資金管理、利潤(rùn)分配、退出機(jī)制、法律風(fēng)險(xiǎn)；

10、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與全面防范：

①公司開(kāi)發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰(shuí)負(fù)責(zé)操盤及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)？

②項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、造價(jià)、財(cái)務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式

③項(xiàng)目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務(wù)的約定及未履行時(shí)的補(bǔ)救約定

④開(kāi)發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時(shí)雙方利益如何調(diào)整？

⑤開(kāi)發(fā)中因一方違約行為，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問(wèn)題等造成的損失、費(fèi)用增加如何承擔(dān)；

⑥如何防止和解決開(kāi)發(fā)中的債務(wù)問(wèn)題；

11、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的多種變型及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)與處理方案：

①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢(shì)、適用條件及要點(diǎn)；

②合伙開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目部式的管理要點(diǎn)和