項目總核心能力提升暨角色定位、項目開發關鍵點與跨界管理實戰

【課程介紹】

項目是房企經營管理的基本單元，項目總是項目管理團隊的頭，需要對開發項目的經營和管理負責，不僅覆蓋開發全過程的項目管理，更包括項目經營的利潤指標和最終交付的產品。因此，項目總需要對房地產企業管理系統，以及項目全程操盤的經營管理和專業管理的系統建立全面的認識，并不斷培育和提升其項目經營和管理的系統能力。

針對房地產公司的企業管理和項目管理，存在著具備共性的科學管理規律，通過二十余年對房地產開發行業的實踐、思考與總結，我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產企業專業操作系統，可以迅速幫房企董事長、高管和項目總對開發項目的經營和管理建立清晰完整的認識。

其中的“管控鏈”著眼于從事房地產開發業務的企業管理，不僅覆蓋房企組織管理和資源配置，同時也對開發項目的經營、財務等指標考核，以及面向管理團隊的績效考核等，搭建起基礎管理平臺；其中的“價值鏈“即各類型房地產項目從“獲取土地、策劃、設計、施工、營銷、產品交付”的全生命周期9大管理階段的全程項目管理，是項目總率領各專業技術管理資源履行科學決策和業務管理的關鍵管控點；其中的“供應鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對項目開發建設過程中出現的各業務外包的管控系統。

培養一個優秀的房地產項目總，需要在掌握上述房企管控系統和項目開發關鍵點業務管理的基礎上，加之有效的自我管理和領導力訓練，才能最終實現其履職核心能力的提升。

【課程對象】

企業的決策層（董事長、總經理、項目公司總經理、項目總、等）

【課程收益】

本課程通過對房地產項目的開發和經營為目標，著眼項目公司總經理崗位的職責和勝任能力的辨識，全面系統地掌握的房地產項目管理的操盤能力。適合項目公司董事會、集團或區域總部、項目總、及其率領的團隊等不同角色，全面了解房地產業務管控系統，以及項目開發全過程關鍵點管控的各環節，從而為勝任項目經營和管理的能力提升設定目標；課程同時覆蓋項目總核心能力提升的路徑和方法、技巧等的傳授，以及項目開發各階段的專業化、規范化、制度化等科學決策的工作方法和技能的傳授。整體提升受訓項目總的專業素養和履職能力，整體提高項目運作的科學性，降低項目風險，打造職業化的房地產企業項目經理人隊伍；

參加培訓的公司，可以此為基礎，建立房地產開發業務管理的業務流程，并逐步完善企業自己的房地產開發管控系統。

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【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產企業、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師，房地產企業經營管理及項目操盤實戰型教練顧問。6 年設計院及 15年房地產企業實戰工作經驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理；新奧集團蚌埠置業公司常務副總經理；歷任天津海貿物業發展有限公司總經理、海貿集團執行總裁、董事長，兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產企業全面經營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗，完成了30余個項目策劃及實操顧問的服務，為200余家房企的管理咨詢、顧問及企業內訓，公開課累計覆蓋超1800余個房企。

【課程大綱】

《項目總核心能力提升暨角色定位、項目開發關鍵點與跨界管理實戰》

課程大綱

課前互動：

1、 房地產企業項目總角色辨識，應具備哪些能力？

2、 房地產企業的“經營”VS“管理”，應該哪個更大？

3、 房企產企業的盈利模式辨識，如何賺到錢的？

第一章， 房地產企業管理系統概述

系統概述：

管控鏈

價值鏈

供應鏈

第二章， 項目總在房企管理系統中的定位&責任辨識

基于不同經營規模的房企，項目總的定位不同，導致對能力要求不同：

單一層級項目公司

多層級管控下項目公司

多層級區域（城市）公司下屬項目公司

特殊法人治理結構管控下項目公司

第三章， 房地產企業項目總核心能力概述

經營管理能力

項目管理能力

組織管理能力

第四章， 房地產企業管理能力——項目管控平臺（經營&運營管理）

企業管控創新:開發商的四基管控系統

管控系統的四個基本點:

        1、開風商企業的資源配置（管好人）                 架構管理系統

        2、開發商企業的系統運營（管好事）                 計劃管理系統

        3、開發商企業的投入控制（管好投入）               成本管理系統

        4、開發商企業的產出控制（管好產出）               績效管理系統

1、 創新計劃管理

問題：開發商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等

      問題。 

      怎么解決問題？

創新點： 1、完善項目開發計劃體系 

           2、完善計劃管理機制 

要點：

計劃體系的內容：

              項目開發進度計劃

項目目標成本計劃

項目資金投入計劃

項目銷售收入計劃

項目銷售回款計劃

項目經營收益計劃

項目現金流平衡計劃

         計劃的編制：

              計劃主要節點的分層管理

              主要節點之間標準工作周期

          計劃的分解與運行

          計劃的監控與考核

2、 創新成本管理

問題：開發商普遍缺失成本管理系統， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。 

        怎么解決問題？ 

創新點： 1、建立全程、全員成本管理系統 

           2、市場倒推式的造價定位方法 

   要點：

建設前期成本控制

目標成本與責任成本

成本控制指導書

建設過程成本控制

動態成本控制

建設后期的成本控制

結算、決算與成本考核

第五章， 項目管理能力——房地產開發項目全過程管控9大關鍵點

項目運營系統: 9大增值點的項目價值鏈管理

     房地產商業項目開發的九大價值增值點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。

1． 項目決策

問題：傳統拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。 

           怎么解決問題？

   創新點: 1投資決策系統 、

              2投資分析模型 

   要點：

項目論證管理流程

項目初步設計分析

項目成本估算方法

土地的投資價值

2． 項目策劃

問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。 

        怎么解決問題？

    創新點: 四維項目策劃系統 

   要點：

項目策劃管理流程

客戶定位（客戶細分與需求調研）

造價定位及項目成本測算

產品定位（項目主題及物業發展建議）

項目運營定位；

項目策劃任務書

四維項目策劃

    市場需求分析

    造價標準定位

    設計技術建議

    項目運作策略

3． 招商管理

問題：很多開發商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業務有效結合。 

        怎么解決問題？

  創新點：貫穿始終的招商管理系統 

   要點：

開發前期招商管理

拿地決策階段的意向調查

項目策劃階段的招商策略管理

方案設計階段的招商管理

開發中期招商管理

施工圖設計階段的招商對接

施工過程中的招商配合服務

商家進場及裝修對接

開發后期招商管理

交付驗收階段的招商配合

開業籌備組織

持續運營期招商管理

商管公司的導入

4． 設計管理

問題：很多開發商只有設計委托，沒有設計管理。 

        怎么解決問題？

  創新點：三度設計管理 系統 

   要點：

設計委托管理流程

設計任務書

    設計評審及優化

設計跟蹤服務

設計變更