房地產(chǎn)項目全程報批報建及政府配套資源對接實戰(zhàn)技巧

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)的報批報建等權(quán)證辦理俗稱“跑前期”，對接政府配套資源俗稱“跑配套”，因政府行政管理的全面性和合法、合規(guī)的程序性突出，對房企應(yīng)對此類業(yè)務(wù)提出了相當(dāng)高的要求，其顛覆性、強制性、連續(xù)性和時效性等關(guān)乎項目的成敗故不可不察。企業(yè)管理者對該業(yè)務(wù)的工作績效要求高、管理難，責(zé)任部門處理內(nèi)外協(xié)調(diào)的工作量大、專業(yè)面廣、壓力大、難度高、不確定性突出，如何做好該業(yè)務(wù)的管理是各類房企普遍面臨的難題。

在規(guī)范化的房企各類業(yè)務(wù)管理流程的系統(tǒng)中，針對報建和配套業(yè)務(wù)實施流程化管理，往往被視作不可能完成的任務(wù)。針對不同地區(qū)和城市的管理差異，結(jié)合近期各地簡化政府審批流程趨勢，課程重點不在替政府宣講新流程，而是突出房企內(nèi)部整體協(xié)同與政府管理高效結(jié)合，如何將業(yè)務(wù)的管理專業(yè)化、規(guī)范化，提高其工作效率確保項目開發(fā)整體經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，分享以“萬科不行賄”理念的標(biāo)桿房企的成功管理經(jīng)驗是本課程的初衷。

【思想介紹】

報建及配套業(yè)務(wù)連接著政府行政管理和公共配套的各職能部門和機構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩端，行政管理環(huán)環(huán)相扣，全程制約項目開發(fā)進度計劃的編制和執(zhí)行，是企業(yè)管理和項目管理的難點。課程首先系統(tǒng)介紹開發(fā)項目所面臨的外部管理環(huán)境，所謂知彼；進而介紹房企對接政府管理的戰(zhàn)略和組織管理的策略選擇分析，所謂知己。在此基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目的從拿地到交付全過程，結(jié)合項目管理全生命周期的關(guān)鍵階段，重點就報建和配套的每一個具體業(yè)務(wù)流程進行梳理，結(jié)合豐富的實戰(zhàn)案例和操盤心得對各環(huán)節(jié)的管理要點、難點和技巧、方法進行預(yù)見性的提示講解。同時將該業(yè)務(wù)與房企其他各類業(yè)務(wù)管理流程的關(guān)聯(lián)進行梳理，使之納入到房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化科學(xué)決策和管理的系統(tǒng)中。高績效的業(yè)務(wù)管理離不開干部，課程的最后分享了相關(guān)業(yè)務(wù)管理干部培養(yǎng)等人力資源保障的相關(guān)內(nèi)容。

【課程對象】

公司全面管理的決策層（董事長、總經(jīng)理、等）

負(fù)責(zé)報建及配套業(yè)務(wù)管理的操作層（副總、總助、總監(jiān)、項目總、權(quán)證及配套經(jīng)理、主管等）

參與報建及配套業(yè)務(wù)協(xié)作的各部門人員（項目拓展、策劃、設(shè)計、工程、營銷、客服、計劃運營及成本管理等）

【課程收益】

系統(tǒng)掌握標(biāo)桿房企把控項目全程報批報建節(jié)點管理的獨到之處，對房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、項目總、項目經(jīng)理，可借此課程全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目受企業(yè)外部條件制約的完整開發(fā)流程，提升項目開發(fā)進度計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)督等綜合管理水平。

詳解報批報建主線條及驗收確權(quán)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點及策略，對房地產(chǎn)企業(yè)報建及配套主辦部門的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運作流程，提升專業(yè)管理水平和工作績效；

從報批報建主線導(dǎo)入與其他各部門間協(xié)同的系統(tǒng)化流程管理，對非專職管理部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)報建及配套流程管理的做法和實施程序，更好地協(xié)同主辦部門協(xié)同參與報建及配套等專業(yè)工作；

通過多案例講解開發(fā)報建疑難問題解決方案與措施，在業(yè)務(wù)管理方面?zhèn)魇诰唧w的、實操性的、高效的做事方法和多年實戰(zhàn)積累的技巧和經(jīng)驗分享。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項目運作的科學(xué)性，降低項目風(fēng)險，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理人隊伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項目報建及配套管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，自96年起在萬科同時負(fù)責(zé)研發(fā)設(shè)計管理及前期報批報建工作，2001年出任萬科集團歷史上首個城市公司“項目事務(wù)部”經(jīng)理，負(fù)責(zé)天津萬科所有項目的報建及配套業(yè)務(wù)管理。

現(xiàn)任職和君咨詢集團—房地產(chǎn)研究中心合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。管理咨詢專家，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問，中國講師500強，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機構(gòu)及清華、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師。6 年設(shè)計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設(shè)計部、項目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設(shè)計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，完成了30余個項目策劃及實操顧問的服務(wù)，為200余家房企的管理咨詢、顧問及企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，公開課累計覆蓋超1800余個房企。

【課程時間】

整個課程時間為1-2天。

本課程將按房地產(chǎn)項目報建及配套管理在項目開發(fā)全過程的操作流程進行分解介紹，其中包含大量的報建及配套業(yè)務(wù)流程的詳解及更多的親身經(jīng)歷的實戰(zhàn)案例分享等，以及針對受訓(xùn)企業(yè)實戰(zhàn)的特情診斷和互動答疑等。

另，針對報建及配套業(yè)務(wù)涉及房企管理系統(tǒng)的組織、計劃、成本、決策、策劃、設(shè)計、工程、營銷、客服等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)流程的系統(tǒng)性全面介紹。針對管理規(guī)范化較為成熟的受訓(xùn)企業(yè)，可適當(dāng)簡化這部分內(nèi)容的介紹，將集中報建和配套的專業(yè)流程，課程可壓縮在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

課前秀：

1、 案例解讀：碧桂園“高周轉(zhuǎn)”內(nèi)文外傳 & 住建部20180416文件解讀

2、 案例解讀：萬科世貿(mào)廣場二期項目（1995）的前世今生

3、 案例解讀：對公司生死攸關(guān)的報批報建——天津南京路新天地項目

4、 案例解讀：某市20180930最新頒布政府簡化審批流程新政解讀

一、 報建及配套業(yè)務(wù)概述

1、 政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施相關(guān)行政管理的環(huán)境分析

（1） 國土資源管理

（2） 城市規(guī)劃管理

（3） 建設(shè)工程交易市場及行業(yè)管理

（4） 房屋產(chǎn)權(quán)交易市場及行業(yè)管理

（5） 城市市政工程配套管理

（6） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套管理

（7） 其他政府職能部門管理（發(fā)改委、環(huán)保、文物、民防（人防）、氣象（防雷）、地震、民政（地名）、檔案、無線電、節(jié)能、技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督、空管……）

（8） 消防、軍隊等

2、 項目報批報建業(yè)務(wù)管理的工作內(nèi)容（權(quán)證事務(wù)）

（1） 項目前期、中期（五證）

（2） 項目后期（分證）

解讀跑前期

3、 項目政府配套資源對接管理的工作內(nèi)容（配套事務(wù)）

（1） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套（用地紅線外市政工程配套）

（2） 用地紅線內(nèi)市政管網(wǎng)工程配套

（3） 非經(jīng)營性公建配套

解讀跑配套

4、 開發(fā)企業(yè)對報批報建及政府配套對接業(yè)務(wù)管理的認(rèn)識

（1） 相關(guān)業(yè)務(wù)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀和難點分析

（2） 相關(guān)業(yè)務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化管理的方法

案例：解讀20余年報建及配套業(yè)務(wù)的變遷

案例：近期各地推行批量精裝、裝配式應(yīng)用等新形勢的應(yīng)對

5、 房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理的認(rèn)識

（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的理念認(rèn)識

公共關(guān)系是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分

解讀戰(zhàn)略管理VS人脈資源管理

案例：某房企老板否決勾地方案的真實原因

公共關(guān)系對房地產(chǎn)投資、建設(shè)、營銷的強烈支撐

解讀房企公共關(guān)系的定位

（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共關(guān)系管理的工作內(nèi)容

（3） 公共關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)的價值體現(xiàn)

（4） 維護良好公共關(guān)系的方法探討

案例：從萬科的能能劃分，解讀公共關(guān)系VS報建配套

6、 小結(jié)：報批報建及配套事務(wù)管理≠公共關(guān)系管理

解讀報建配套與公共關(guān)系的區(qū)別和辯證關(guān)系

二、 報建及配套業(yè)務(wù)VS公司組織建設(shè)管理

1、 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

房企管理突出特點VS項目界定

房地產(chǎn)項目開發(fā)目標(biāo)VS報建及配套業(yè)務(wù)

機會型開發(fā)商——單一項目公司

專業(yè)化開發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營（多項目、跨地域）

2、 公司組織架構(gòu)、工作職能分工及接口設(shè)計

（1） 組織架構(gòu)層級對分工的影響（項目公司、二級管理、三級管理）

案例：3個不同房企組織架構(gòu)圖的比較，看職責(zé)分工

（2） 設(shè)置專職的報批報建及配套對接職能部門的優(yōu)缺點

案例：萬科城市公司“項目事務(wù)部”看分工的演變

（3） 分別由專業(yè)職能部門分工負(fù)責(zé)的優(yōu)缺點

（4） 按項目公司（項目部）分工負(fù)責(zé)的優(yōu)缺點

3、 小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討：受訓(xùn)企業(yè)實際組織狀況的診斷、研討及建議

三、 項目獲取土地階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實戰(zhàn)案例）

1、 簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》

案例：海南陵水“椰林海岸”某項目，國土局長對項目總說：“你退地吧！”

案例：萬科花園新城土地出讓違規(guī)事件

2、 辦理項目公司設(shè)立及相關(guān)事宜

案例：江陰項目成交后的土地平移

案例：江陰某項目公司資質(zhì)辦理

案例：海南某項目公司資質(zhì)辦理程序

3、 辦理《項目投資備案》（立項計劃）

4、 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

5、 辦理《國有土地使用證》

問題：權(quán)證 實物，影響取得土地證原件的因素

6、 其它可能涉及的相關(guān)程序簡析

（1） 標(biāo)桿房企當(dāng)前拿地的策略和特殊操作（一二級聯(lián)動）

案例：現(xiàn)行土地獲取方式詳解

案例：勾地控地的操作詳解

（2） 辦理《建設(shè)項目選址意見書》

（3） 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件》

（4） 辦理《項目用地文物勘探》程序

（5） 關(guān)于建設(shè)用地紅線外市政工程的自行配套事宜

（6） 關(guān)于建設(shè)用地的征地補償及拆遷事宜

（7） 涉及突破國土資源《土地利用規(guī)劃》的土地變性事宜

案例：海南某房企土地獲取

案例：海南農(nóng)墾局土地違規(guī)事件分析

7、 小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

（1） 拿地階段公司各部門之間的分工配合要點

（2） 不同企業(yè)辦理《用地規(guī)證》及《土地證》的責(zé)任劃分技巧

（3） 受訓(xùn)企業(yè)項目土地疑難問題解決方案的課堂互動

四、 規(guī)劃方案設(shè)計階段的報建及配套業(yè)務(wù)流程詳解（結(jié)合實戰(zhàn)案例）

實例：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理流程系統(tǒng)圖

案例：標(biāo)桿房企設(shè)計管理流程系統(tǒng)圖

1、 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃報建申請》

2、 辦理《項目環(huán)境評價審批》

3、 辦理《修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案》成果審批

（1） 建筑規(guī)劃方案（日照、規(guī)劃指標(biāo)等）

（2） 管網(wǎng)規(guī)劃方案（市政工程配套等）

4、 辦理《房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)規(guī)模審批》

5、 辦理《單體建筑設(shè)計方案審批》

6、 辦理《人防工程報建審批》

案例：海南某項目選擇異地建設(shè)交費的決策過程

7、 辦理《建筑工程消防設(shè)計審核》

（1） 建筑工程

（2） 裝飾裝修工程

案例：萬科東麗湖滑水賽會所超越規(guī)范覆蓋的處理

8、 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其它相關(guān)前置程序（地名、戶籍、公告…..等）

案例：萬科都市花園《規(guī)證》公告的烏龍笑話

9、 小結(jié)及實戰(zhàn)互動研討

（1）