如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值

課程目標(biāo)

掌握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值開發(fā)流程，掌握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選地技巧，掌握如何使商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化，掌握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的四大價(jià)值判斷內(nèi)容、八種價(jià)值判斷方法，掌握判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的工具。

課程大綱

**部分：商業(yè)項(xiàng)目地塊價(jià)值低的案例解析

（一） 商業(yè)項(xiàng)目地塊價(jià)值低的（不同城市等級(jí)與不同性質(zhì)商圈）案例解析

從區(qū)位、交通、資源、服務(wù)人口、消費(fèi)力水平、商家入駐意愿等方面進(jìn)行解析。

1、地級(jí)市的新區(qū)商圈案例：（待補(bǔ)充）

2、縣級(jí)市的新區(qū)商圈案例：江蘇新沂項(xiàng)目案例解析

3、地級(jí)市的專業(yè)市場(chǎng)商圈案例：廣西南寧項(xiàng)目案例解析

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)的開發(fā)流程

（1） 國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的比較

（2） 適合國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的建議

（3） 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該把握的要點(diǎn)

**：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)思考要點(diǎn)

第二：對(duì)商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)開發(fā)的提示

第三：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）開發(fā)要解決四個(gè)問題

（三）商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值大化的案例介紹

1、綜合體項(xiàng)目的定性決定它的開發(fā)量案例

2、項(xiàng)目地塊指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品組合案例

3、項(xiàng)目開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的產(chǎn)品配置案例

4、項(xiàng)目的開發(fā)模式/功能定位/客群定位/競(jìng)爭(zhēng)格局決定建筑形態(tài)與風(fēng)格案例

（四）影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的六大因素

第二部分：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值

（一） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的內(nèi)容與方法

**：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的四大價(jià)值判斷內(nèi)容

第二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的八種價(jià)值判斷方法

（二） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的依據(jù)

**：判斷項(xiàng)目地理位置的區(qū)位價(jià)值（含六個(gè)等級(jí)的城市標(biāo)準(zhǔn)）

1、了解項(xiàng)目所在城市的等級(jí)

2、了解項(xiàng)目在區(qū)域城市中的位置

3、了解項(xiàng)目在城市規(guī)劃中的地位

4、了解項(xiàng)目所在城市的基本概況

第二：判斷項(xiàng)目?jī)?nèi)外商業(yè)交通的交通價(jià)值

1、了解項(xiàng)目地的宏觀交通條件

2、了解項(xiàng)目所在城市的交通規(guī)劃

3、了解項(xiàng)目所在地的微觀交通（地塊四至道路等級(jí)）

4、從項(xiàng)目地的人車流量的調(diào)查，判斷微觀交通價(jià)值（外部交通、內(nèi)部交通、垂直交通）

第三：判斷項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境所形成的商圈價(jià)值

1、了解城市商圈總體規(guī)劃

2、了解本項(xiàng)目與城市商圈關(guān)系

第四：判斷項(xiàng)目周邊可整合利用的資源價(jià)值

1、了解項(xiàng)目周邊住宅、常住人口輻射

2、了解項(xiàng)目周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

3、了解項(xiàng)目周邊辦公樓物業(yè)

4、了解項(xiàng)目周邊酒店物業(yè)

5、了解項(xiàng)目周邊酒店公寓物業(yè)

6、了解項(xiàng)目周邊文體設(shè)施

7、了解項(xiàng)目周邊旅游景觀

（三） 判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的工具

1、看懂五張圖是判斷商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本功

2、搜集研究四份報(bào)告幫助讀懂理解城市地塊價(jià)值

（四） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值判斷的案例解說

**：如何判斷項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的案例解說

（不同等級(jí)城市不同性質(zhì)商圈的十八個(gè)案例地塊價(jià)值解析）

1、省會(huì)城市各類商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說

案例一：濟(jì)南祥泰英雄山路地塊項(xiàng)目

案例二：西安木塔寨綜合體項(xiàng)目

案例三：杭州城東新城項(xiàng)目

案例四：天津?yàn)I海新區(qū)塘沽天堿項(xiàng)目

案例五：南寧五象新區(qū)項(xiàng)目

案例六：福建融僑項(xiàng)目

案例七：天津?qū)汖垶I海旅游區(qū)項(xiàng)目

案例八：西安空港新城項(xiàng)目

案例九：西安萬澤鴻基新城項(xiàng)目

2、地級(jí)城市各類商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說

案例十：嘉興富安商業(yè)中心項(xiàng)目

案例十一：山東裕升置業(yè)日照項(xiàng)目

案例十二：北海綜合體項(xiàng)目

案例十三：無錫北塘項(xiàng)目

案例十四：許昌中天置業(yè)吳莊項(xiàng)目

案例十五：昆山城投康居商業(yè)項(xiàng)目

案例十六：廣東興寧項(xiàng)目

3、縣級(jí)城市各類商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說

案例十七：曲阜醫(yī)院商業(yè)街項(xiàng)目

案例十八：鎮(zhèn)江大港開發(fā)區(qū)項(xiàng)目

第二：如何判斷項(xiàng)目交通價(jià)值的案例解說

1、省會(huì)城市區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說

案例一：西安木塔寨項(xiàng)目

2、省會(huì)城市社區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說

案例二：上海城開萬源城

3、地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說

案例三：無錫南禪寺穆桂英美食廣場(chǎng)

4、新市鎮(zhèn)區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說

案例四：周浦萬達(dá)廣場(chǎng)

5、地級(jí)市專業(yè)市場(chǎng)商圈交通價(jià)值的案例解說

案例五：安徽池州站前商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目

第三：如何判斷項(xiàng)目商圈價(jià)值的案例解說

1、省會(huì)城市副中心商圈的商圈價(jià)值案例解說

案例一：西安木塔寨項(xiàng)目

案例二：五角場(chǎng)九隆坊項(xiàng)目

案例三：哈爾濱三馬地區(qū)項(xiàng)目

2、省會(huì)城市專業(yè)市場(chǎng)商圈的商圈價(jià)值案例解說

案例四：廣西北海項(xiàng)目

第四：如何判斷項(xiàng)目資源價(jià)值的案例解說

1、省會(huì)城市區(qū)級(jí)商圈的交通價(jià)值案例解說

案例一：僑鴻蕪湖項(xiàng)目

2、省會(huì)城市社區(qū)商圈的交通價(jià)值案例解說

案例二：上海城開萬源城

3、省會(huì)城市旅游商圈的交通價(jià)值案例解說

案例三：唐島灣游艇會(huì)

案例四：大連魯能金石灘