后疫情時期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財(cái)稅管控

[課程設(shè)置背景]

2020年是極不平凡的一年。我國面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)形勢、艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展任務(wù)，特別是新冠肺炎疫情嚴(yán)重沖擊，國內(nèi)人民在核心的堅(jiān)強(qiáng)下，砥礪前行、開拓創(chuàng)新，取得了抗擊新冠肺炎疫情斗爭重大戰(zhàn)略成果，成為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。

2020年經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)要求是，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。因地制宜、多策并舉，實(shí)施城市更新行動，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。高度重視租賃住房建設(shè)，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

會議要求，要優(yōu)化稅務(wù)執(zhí)法方式，深入推進(jìn)執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠共治，不急轉(zhuǎn)彎，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，大幅提高稅法遵從度和社會滿意度，把握好政策時度效。

宏觀政策為房地產(chǎn)行業(yè)指明了發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)要不失時機(jī)，把疫情耽誤的時間搶回來，做好2021年的發(fā)展規(guī)劃，合規(guī)經(jīng)營、依法納稅。為此，我們舉辦這次講座，與大家探討后疫情時期的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管控問題。

培訓(xùn)受益：

（1）“營改增”引起了會計(jì)核算的變化，會計(jì)核算為稅收征管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。解讀“營改增”及“減稅降費(fèi)”會計(jì)核算的主要業(yè)務(wù)處理方法。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容及與之適應(yīng)的財(cái)稅管控方法。

（3）新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式。

（4）用“分類法”按房產(chǎn)類別核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，為土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳奠定基礎(chǔ)。

（5）“營改增”引起的土地增值稅清算的變化，正確進(jìn)行土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報(bào)。

授課對象：

房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理以及經(jīng)辦納稅業(yè)務(wù)的財(cái)會人員等。

主要授課內(nèi)容：

   房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)增值稅的會計(jì)處              

一、會計(jì)科目設(shè)置的原則                                   

二、“營改增”后“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的設(shè)置                   

三、增值稅的主要賬務(wù)處理                                

（一）取得資產(chǎn)或接受勞務(wù)疑難業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。            

（二）經(jīng)營租賃增值稅納稅時間財(cái)稅差異及處理技巧          

（三）項(xiàng)目結(jié)束時扣留的質(zhì)量保證金如何處理                

（四）企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理     

（五）預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理                              

（六）非正常損失不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)處理         

四、土地增值稅會計(jì)處理                                  

五、生活服務(wù)業(yè)增值稅加計(jì)抵減15%的會計(jì)處理             

六、試行增值稅期末留抵稅額退稅的會計(jì)處理方法   

第二講  投資決策階段會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)

一、“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的構(gòu)成及會計(jì)處理                      

二、以土地投資子公司的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)                        

三、投資決策階段發(fā)生費(fèi)用的會計(jì)處理                              

四、非貨幣資產(chǎn)對外投資遞延納稅的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)              

五、土地出讓金及拆遷補(bǔ)償返還的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)                

六、紅線外發(fā)生的費(fèi)用是否允許稅前扣除                            

七、以房換地取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)                  

八、以分房產(chǎn)為目的吸收資金合作開發(fā)的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)                           九、以分紅利為目的吸收資金合作開發(fā)的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)          

十、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的財(cái)稅處理 

第三講、前期準(zhǔn)備階段會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)

一、前期準(zhǔn)備階段主要工作內(nèi)容                            

二、企業(yè)所得稅扣除憑證的管理                            

三、房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)承包方式的博弈                 

四、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅的起止時間和稅收減免                       

五、拆遷補(bǔ)償支出原始憑證獲取及會計(jì)核算                 

六、“土地價款”包括的范圍和賬務(wù)處理                   

七、 轉(zhuǎn)讓“營改增”前取得的土地使用權(quán)的會計(jì)處理技巧        

八、營銷設(shè)施建造費(fèi)的會計(jì)核算與稅前扣除                 

九、土地閑置的會計(jì)處理與稅前扣除                       

十、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的前期物業(yè)管理費(fèi)的會計(jì)核算與稅前扣除

第四講、建設(shè)施工階段會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)

一、房地產(chǎn)預(yù)售的條件及《預(yù)售許可證》的申領(lǐng)               

二、房地產(chǎn)預(yù)售收入憑證的開具、會計(jì)處理和預(yù)交增值稅             

三、商品房預(yù)售、現(xiàn)售和按揭銷售的會計(jì)處理與財(cái)稅差異     

四、合理的工資薪金支出稅前扣除遵循的原則               

五、五項(xiàng)補(bǔ)貼稅前扣除的財(cái)稅差異與納稅調(diào)整               

六、社會保險費(fèi)——“五險一金”的稅前扣除                  

七、黨組織工作經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的稅前扣除   

八、職工差旅費(fèi)稅前扣除的改革措施                       

九、試行增值稅期末留抵稅額退稅的財(cái)稅處理

第五講、竣工驗(yàn)收與租售階段會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作                             

二、一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法的會計(jì)處理與財(cái)稅協(xié)調(diào)      

三、一般計(jì)稅方法扣除土地價款的財(cái)稅處理                  

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅“收入總額”差異與納稅調(diào)整    

五、“買一贈一”的財(cái)稅處理                              

六、分期收款銷售財(cái)稅差異分析與財(cái)稅協(xié)調(diào)                  

七、公益性捐贈財(cái)稅差異分析與處理方法                    

八、經(jīng)營租賃納稅時間財(cái)稅差異與應(yīng)對方法                  

九、轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)節(jié)稅操作方法及難點(diǎn)解讀                    

十、“轉(zhuǎn)讓其他權(quán)益性無形資產(chǎn)”降低稅費(fèi)的稅收策劃       

十一、經(jīng)營性售后回租再轉(zhuǎn)租的稅收策劃                   

十二、一般納稅人出租“營改增”后取得的房產(chǎn)如何納稅     

十三、以前年度損益調(diào)整財(cái)稅差異與協(xié)調(diào) 

第六講、“分類法”核算開發(fā)產(chǎn)品的方法

一、“分類法”的原理與法律依據(jù)。                         

二、劃分開發(fā)產(chǎn)品類別的六項(xiàng)原則。                        

三、《開發(fā)成本》賬戶設(shè)置與成本項(xiàng)目核算的主要內(nèi)容 。          

四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的管理與成本核算的一般流程。                

五、成本核算的部門分工與成本核算資料的提供。

六、實(shí)例演示不同類型房地產(chǎn)的成本分配計(jì)算全過程。          

七、開發(fā)產(chǎn)品成本核算方法概括總結(jié)。                   

八、企業(yè)所得稅與土地增值稅成本核算的差異分析。          

九、實(shí)例演示用層高系數(shù)法計(jì)算各類房產(chǎn)的建筑安裝成本。          

十、利用人防工程建造地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬與財(cái)稅處理。

第七講、土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報(bào)

  一、土地增值稅清算的核心

二、“營改增”后應(yīng)稅收入總額的計(jì)算方法

三、扣除項(xiàng)目金額包括的范圍與財(cái)稅處理

四、土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報(bào)

五、土地增值稅的清算單位與清算條件

六、土地增值稅清算前的準(zhǔn)備工作

七、土地增值稅扣除憑證管理的具體規(guī)定

八、土地增值稅清算時需要計(jì)算的特殊指標(biāo)

九、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠政策及其享用

十、土地增值稅免稅臨界點(diǎn)的測算及應(yīng)用

十一、國內(nèi)收回土地使用權(quán)是否可以免稅

十二、賣毛坯房還是賣裝修房的規(guī)劃

十三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的博弈

十四、管理費(fèi)用的核算技巧

十五、巧用利息扣除法降低稅費(fèi)支出

十六、調(diào)整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，降低土地增值稅的稅收策劃。          

十七、解析土地增值稅清算時企業(yè)所得稅的清退方法。