大數據視角的房地產周期分析——現(xiàn)在還是房地產投資時機嗎？

課程背景：
當前，中國處于經濟轉型期，內部的GDP增速開始放緩，外部美國挑起了貿易戰(zhàn)，歐洲經濟開始衰退，日本經濟長期低迷，中國的房地產市場也走到了一個十字路口。面對復雜的宏觀經濟局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產的走勢呢？
本課程根據國內頂級經濟學家、房地產專家的研究理論，結合各種最新鮮熱辣的熱點事件，通過數十年詳實的各種經濟指標和數據，為學員構建房地產分析框架，幫助學員更好理解房地產市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢。
掌握了這個分析方法后，房地產企業(yè)的高管可以提升決策的準確度，房地產營銷人員可以獲得說服客戶的詳實數據。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風險，銀行的高凈值客戶可以獲得資產配置的有效方法。

課程時間：2天，6小時/天
課程對象：房地產企業(yè)中高管，營銷人員、銀行理財經理、風控人員、高凈值客戶

課程收益：
● 提高市場判斷力。通過本課程，可以對紛繁復雜的房地產市場，有規(guī)律性的了解，特別是詳實的資料及深入的研究，及簡明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對房地產市場的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機會。
● 投資趨勢預判。通過房地產周期的學習，了解資產周期規(guī)律，預判資產價值走勢。
● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓人員的獨立思考能力。

課程特色：
● 扎實的理論基礎。本課程的理論基礎，來源于多個國內頂級的宏觀經濟研究團隊，以及房地產研究專家，是經過市場驗證的理論體系。
● 詳實的數據支撐。本課程的數據都是從wind、國家發(fā)展研究中心、彭博等知名數據庫獲取，詳實而有說服力。
● 鮮活的案例。本課程結合最新（3個月內）的熱點事件，幫助學員更好地理解房地產周期的規(guī)律，驗證理論的可靠性。
● 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進行講授，讓沒有扎實經濟基礎的人也可以很快掌握。

課程大綱
第一講：熱點事件背后的經濟規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長租公寓危機
二、房地產見頂的信號
案例：恒大轉型
案例：萬科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉型
案例：萬達戰(zhàn)略轉型
三、歐美的復蘇與見頂
數據分析
1. 美國三大股指近5年走勢
2. 美國VIX恐慌指數
3. 美元指數
4. 美國長期失業(yè)率
5. 美國GDP增長率
6. 美國利率
7. 美國制造業(yè)PMI
8. 2014-2019美國收益率曲線
9. 2005-2009美國收益率曲線
（案例隨時更新）

第二講：當前中國房地產有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產泡沫的啟示
1. 美國1923—1926年佛羅里達州房地產泡沫
討論：佛羅里達地產泡沫與當前房地產的異同
2. 日本1986—1991年房地產泡沫
討論：日本地產泡沫與當前房地產的異同
3. 中國1992—1993年海南房地產泡沫
討論：海南地產泡沫與當前房地產的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴
討論：如果你是馬來西亞領導人，你會怎樣應對當時的風暴？
5. 美國2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機
討論：美國房地產泡沫與中國房地產的異同
6. 歷次房地產泡沫的啟示
二、中國房地產泡沫風險評估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國房地產過去上漲的邏輯是什么？
2. 房價絕對值
3. 房價收入比
4. 庫存
5. 租金回報率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報
案例及討論：2019年二三線城市租金回報率
數據呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿
三、當前中國房地產泡沫與1986-1991年日本房地產泡沫比較
1. 相同點（5點）
2. 不同點（4點）
結論：中國可能會避免重蹈日本覆轍
四、當前中國房地產泡沫與2015年中國股市泡沫比較

第三講：中國房地產周期怎么判斷？
一、房地產周期的模型
1. 一個完整的房地產周期
討論：房地產的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、金融如何影響短期房地產走勢
1. 2008年美國房地產泡沫案例
2. 上世紀90年代日本房地產泡沫案例
3. 上世紀90年代中國海南房地產泡沫案例
4. 當前中國利率分析
結論：短期內貨幣開始寬松，但房地產不會出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象
三、土地供給如何影響中期房地產走勢
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國近10年一線城市土地供給與房價增速
4. 2018年中國一線城市土地供給情況分析
結論：一線城市土地供給增長和人口增長持續(xù)錯配
四、人口如何影響長期房地產走勢
1. 美國不同年齡階段購房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數量和住房開工量曲線圖
4. 美國置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. 美國人口出生數量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結論：中國人口2014年出現(xiàn)拐點，預示著房地產的拐點也將到來
7. 經濟增長與房地產價格曲線圖
結論：未來房地產增長速度將持續(xù)低迷
8. 美國城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結論：中國城鎮(zhèn)化還有20%空間
五、周期模型在中國的應用
1. 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國經濟增長發(fā)展圖
3. 中國置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國人口出生數量和新開工面積
5. 中國家庭規(guī)模小型化趨勢
結論：中國房地產處周期性高位，拐點開始出現(xiàn)

第四講：中國房地產市場未來會怎么走？
一、房地產投資增長模型
二、國外的經驗
1. 1950-2015美國分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國比重圖
討論：美國的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據日美經驗的三個階段的推論
討論：未來中國的房地產結構會怎樣推演？
三、中國的趨勢判斷
1. 長期看人口：人口遷徙趨勢：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房價增長的對比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農村的“空城計”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？
四、三個結論
1. 中國住宅開工從高速增長轉入平穩(wěn)或下降
2. 房地產市場從數量擴張，轉入質量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈

第五講：中國房地產政策調控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動市場
2. 2002-2004：抑制房地產市場
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房價格
4. 2008-2009：刺激住房消費
5. 2010-2013：遏制房價上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長和去庫存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房價
8. 歷次房地產調控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長
討論：中國什么時候可能超越美國？