房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題處理及納稅籌劃技巧

課程目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問(wèn)題處理及納稅籌劃技巧

課程大綱

一、房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解

1、房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理

2、房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的處理

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同拆遷補(bǔ)償方式的稅務(wù)處理

4、房地產(chǎn)售樓部的會(huì)計(jì)核算與稅收處理

5、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異

6、房地產(chǎn)企業(yè)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理技巧

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

9、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物涉及混合銷(xiāo)售的稅務(wù)處理

10、房地產(chǎn)“甲供材料”的稅務(wù)處理

11、無(wú)票土地成本如何入帳

12、合作建房的稅務(wù)處理

13、房屋裝修是否應(yīng)增加固定資產(chǎn)原值

14、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅務(wù)處理技巧

15、商鋪售后返租的財(cái)稅處理

16、賣(mài)房送契稅、送店面、裝修費(fèi)和轎車(chē)的稅收處理

17、賠償金的稅務(wù)處理

18、質(zhì)量保證金的稅務(wù)處理

19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷(xiāo)售的稅務(wù)處理

20、單位向職工福利售房的稅務(wù)處理

21、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理

22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本

23、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理

24、房企銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理技巧及其例解

（一）應(yīng)稅收入的確定

1、銷(xiāo)售收入的確定

2、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

1、新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)

2、舊房及建筑物扣除項(xiàng)目

3、轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)的扣除項(xiàng)目

（三）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

[案例分析]

2、出售舊房應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算

[案例分析]

3、特殊售房方式應(yīng)納土地增值稅稅額的計(jì)算方法

[案例分析]

（四）土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策

1、法定免稅的兩種情形

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

3、轉(zhuǎn)讓自用住房稅收優(yōu)惠政策

4、房地產(chǎn)入股稅收優(yōu)惠政策

5、合作建自用房稅收優(yōu)惠政策

6、互換房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

7、個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅稅收優(yōu)惠政策

8、贈(zèng)與房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

10、房產(chǎn)捐贈(zèng)稅收優(yōu)惠政策

11、銷(xiāo)售廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房稅收優(yōu)惠政策

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算技巧

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

（三）納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（四）土地增值稅的清算程序和計(jì)算方法

1、土地增值稅的清算程序

2、清算前的準(zhǔn)備工作

3、清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的計(jì)算

4、扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算

5、土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)

6、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

（五）土地增值稅清算應(yīng)注意的8大問(wèn)題

1、土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

4、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題

6、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

7、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

8、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

（六）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典例解

五、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點(diǎn)

1、是否有延遲確認(rèn)收入的行為

2、預(yù)收的定金、誠(chéng)意金是否按規(guī)定征稅

3、真假銀行按揭收入檢查

4、代收款項(xiàng)的檢查

5、委托銷(xiāo)售方式的檢查

6、租金收入的檢查

7、視同銷(xiāo)售的檢查

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧

1、利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

2、充分利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

3、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃

4、售后返租的納稅籌劃

5、變房屋銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

6、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用的籌劃

7、分別簽定裝修合同和銷(xiāo)售合同進(jìn)行納稅籌劃

8、適當(dāng)推遲土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)進(jìn)行納稅籌劃

9、利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃

10、利用建房的方式進(jìn)行納稅籌劃

11、巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃

12、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃

13、轉(zhuǎn)換房產(chǎn)形式進(jìn)行納稅籌劃