房貸利率下降實(shí)際損失的是房主；重中之重是讓開發(fā)商把手中房子賣掉

近期，樓市大招頻頻來襲，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、降低房貸利率房?jī)r(jià)、降低“限購”城市首付比例，拉開樓市大寬松的序幕。這些政策釋放出哪些信號(hào)？后續(xù)樓市會(huì)迎來什么變化？能否觸底回升？對(duì)此，搜狐智庫對(duì)話了青島大學(xué)財(cái)富管理研究院教授易憲容。

易憲容表示，政府出臺(tái)政策還是希望來救市，為當(dāng)前非常低迷的樓市帶來扭轉(zhuǎn)。但他也指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”這些政策短期內(nèi)看起來會(huì)起一點(diǎn)作用，但實(shí)際上并沒有什么效果。

“房子在下跌的情況下，認(rèn)房不認(rèn)貸可以降低首付、降低利率，但我本金還沒有降，如果我自己買，過了一段時(shí)間如果房?jī)r(jià)下跌，本金再下跌，我再進(jìn)去就劃不來了。現(xiàn)在整個(gè)就業(yè)情況不好，要是未來工資下跌呢？我本金沒有降，你讓我還更多的錢，那買房就要考慮了。”

因此，易憲容表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”短期內(nèi)可以刺激樓市，特別是一線城市，但對(duì)二線以下的城市幾乎沒有用。

同時(shí)，易憲容指出，雖然按揭貸款利率降低了，但存款利也率降低了。“按照貸款利率，現(xiàn)在存貸房的貸款利率降下來，每年可以少貸1600億，但是存款利率降下來，每年少一些收益，就2000億了，也就是銀行沒有虧多少，而且還掙了數(shù)百億，實(shí)際損失的是財(cái)產(chǎn)人，財(cái)產(chǎn)人的收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)身上去了。”

易憲容表示，現(xiàn)在政府出臺(tái)一系列政策，是希望去救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是是用老方法、老收入在進(jìn)行，沒有針對(duì)真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大調(diào)整的變化。

“現(xiàn)在最重要的是要讓房地產(chǎn)開發(fā)商把手中的房子賣掉，你不賣掉，這些房地產(chǎn)開發(fā)商資金流斷裂、面臨的風(fēng)險(xiǎn)很高，所以這種情況就要降價(jià)。”他指出，通過降低利率、降低首付比例，讓市場(chǎng)恢復(fù)信心，讓投資人和購房者進(jìn)去。“估計(jì)一個(gè)月有點(diǎn)動(dòng)靜，但過了這個(gè)月以后就沒了，效果十分有限。”

因此，易憲容表示，當(dāng)前需要讓房?jī)r(jià)自行調(diào)整，讓開發(fā)商有自主權(quán)根據(jù)市場(chǎng)行情來調(diào)整房?jī)r(jià)。“因?yàn)榉績(jī)r(jià)一調(diào)整，影響太大，一調(diào)整整個(gè)房?jī)r(jià)全部下跌，全部下跌的時(shí)候肯定短時(shí)間的震動(dòng)是有的，但長(zhǎng)期來講，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)只要房?jī)r(jià)調(diào)整到一定地步，市場(chǎng)才會(huì)真正復(fù)蘇過來。”

“金九銀十”即將到來之際，后續(xù)樓市將迎來什么變化？易憲容表示，幾乎不會(huì)有什么變化。他指出，房地產(chǎn)現(xiàn)在的根本性變化：第一，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，房子全面過剩；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，過去房?jī)r(jià)一直在上漲，現(xiàn)在預(yù)期降低，房?jī)r(jià)也會(huì)下跌；第三，因房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生變化，由過去以投資炒為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為以消費(fèi)者購買為主導(dǎo)。“消費(fèi)者購買主導(dǎo)市場(chǎng)，在這種情況下，市場(chǎng)完全由實(shí)際支付能力或者實(shí)際需求來決定，靠資金杠桿、資金便宜與貴來重建信心，幾乎是沒用的。”