產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理

課程對(duì)象:

（1）所有房地產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)開發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商/投資商，房地產(chǎn)行業(yè)咨詢服務(wù)顧問及其他從業(yè)者；

（2）各級(jí)政府的園區(qū)管理部門/管委會(huì)、政府投資開發(fā)平臺(tái)、招商局等政府相關(guān)部門；

（3）對(duì)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、城市更新有興趣的大學(xué)生、研究生及其他行業(yè)從業(yè)人員；

課程時(shí)間:2天

課程大綱:

day1上午

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

1.11.0版：工業(yè)（集中）區(qū)

1.22.0版：高新區(qū)

1.3共同特征：?jiǎn)我弧⒏盍选叭?城-產(chǎn)”關(guān)系，鐘擺效應(yīng)、8小時(shí)園區(qū)；

1.43.0版：產(chǎn)城融合的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)

2.市場(chǎng)格局與標(biāo)桿企業(yè)：建立自己的第二曲線

2.1國(guó)家級(jí)合作項(xiàng)目：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）、中新天津生態(tài)城；

2.2政府主導(dǎo)：上海張江-金橋-臨港新城；

2.3官助民辦模式：大連軟件園-億達(dá)；

2.4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：華夏幸福、清華啟迪、天安；

2.5地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型：萬科產(chǎn)城模式；地產(chǎn)開發(fā)模式：香港數(shù)碼港”；

2.6創(chuàng)新地產(chǎn)商：瑞安綜合性“知識(shí)社區(qū)”-上海創(chuàng)智天地、大連天地；

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式與發(fā)展前景：行業(yè)大洗牌與格局重構(gòu)

3.1“勾地”與傳統(tǒng)的租售收入

3.2運(yùn)營(yíng)與服務(wù)收入

3.3孵化投資收益

3.4資本杠桿+開發(fā)持有+運(yùn)營(yíng)提升+金融退出（資產(chǎn)證券化）：租金回報(bào)率是關(guān)鍵指標(biāo)，成本控制比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要求更高

4.產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位

4.1“政府政策傾向+當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)+發(fā)展商產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)”三結(jié)合

4.2產(chǎn)業(yè)聚焦+產(chǎn)業(yè)鏈深耕策略：2-3個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

4.2.1聚焦策略、多樣性、抗風(fēng)險(xiǎn)

4.2.2主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的2-8原則：主導(dǎo)與多元

4.3主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位

4.3.1當(dāng)?shù)卣哐芯颗c探討：政策傾向、優(yōu)惠鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)探討

4.3.2市場(chǎng)和行業(yè)調(diào)研：市場(chǎng)競(jìng)品、目標(biāo)客戶訪談、主要目標(biāo)行業(yè)分析、目標(biāo)行業(yè)的選擇、目標(biāo)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈分析、行業(yè)專家訪談

5.總體規(guī)劃-園區(qū)的框架和骨骼

5.1廣場(chǎng)-大馬路-車行為主的規(guī)劃體系：以臨港新城為例

5.2功能分區(qū)明確的規(guī)劃理念：以張江-金橋?yàn)槔?/p>

5.3“人”為本，建設(shè)15分鐘工作-生活-消費(fèi)圈

5.4綜合案例分享：蘇州工業(yè)園區(qū)（sip）如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合？

6.如何以產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新體系進(jìn)行招商引資？

6.1聚焦2-3個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；

6.2從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)龍頭企業(yè)入手，通過帶頭大哥來吸引產(chǎn)業(yè)上下游的中小微企業(yè)，建立共同的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)；

6.3與政府合作制定針對(duì)性的招商引資一攬子政策，吸引行業(yè)龍頭落地；

6.4大數(shù)據(jù)與智能園區(qū)招商：如企查查的行業(yè)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)

6.5配套、服務(wù)與賦能，搭建園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：人無我有、人有我優(yōu)

7.產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式創(chuàng)新探索和實(shí)踐

7.1園區(qū)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系：租賃、市場(chǎng)推廣/活動(dòng)策劃、物業(yè)管理、配套服務(wù)

7.2建立獨(dú)特的園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)eco-system

7.3work工作-live生活-play餐飲娛樂/第三空間-learn學(xué)習(xí)-sports運(yùn)動(dòng)

7.4園區(qū)如何賦能企業(yè)？

7.4.1研發(fā)創(chuàng)新賦能產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈

7.4.2孵化-加速-聯(lián)合辦公的鯰魚效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈賦能

7.4.3公共服務(wù)平臺(tái)-研發(fā)實(shí)驗(yàn)測(cè)試服務(wù)平臺(tái)、公共會(huì)議服務(wù)中心、一站式政策服務(wù)平臺(tái)、增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金/風(fēng)投基金及投融資對(duì)接、論壇/活動(dòng)

day1下午實(shí)戰(zhàn)案例上海創(chuàng)智天地15+年打造大型綜合性知識(shí)社區(qū)（園區(qū)）

創(chuàng)智天地占地49公頃，總建面近80萬m，美國(guó)som公司總體規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目總投資逾100億元，涵蓋房地產(chǎn)全品類產(chǎn)品，已開發(fā)運(yùn)營(yíng)超15年。創(chuàng)智天地項(xiàng)目成就：地標(biāo)性項(xiàng)目，上海重要的知識(shí)高地和創(chuàng)新園區(qū)、國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城區(qū)建設(shè)重大功能性項(xiàng)目；leed多項(xiàng)金級(jí)和白金級(jí)認(rèn)證；2013年第25次上海市長(zhǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)活動(dòng)和指定參觀場(chǎng)地；2019年獲美國(guó)土地協(xié)會(huì)“亞太卓越項(xiàng)目大獎(jiǎng)。

1．什么是知識(shí)社區(qū)（knowledgecommunity）模式？

2.創(chuàng)智天地的初心和出發(fā)點(diǎn)（總體定位和設(shè)想）：將硅谷科技創(chuàng)新精神和巴黎左岸創(chuàng)意文化完美融合，以科技、文化、研發(fā)及創(chuàng)業(yè)為基礎(chǔ)，園區(qū)-社區(qū)-校區(qū)“三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”的大型綜合性知識(shí)型社區(qū)；

3.som總體規(guī)劃詳解、如何融入硅谷理念？總體規(guī)劃實(shí)施及其優(yōu)劣勢(shì)；

3.1美國(guó)硅谷及舊金山soma-以色列-臺(tái)灣新竹

4.項(xiàng)目分期開發(fā)策略及復(fù)盤：大型項(xiàng)目分期開發(fā)策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵；

5.產(chǎn)業(yè)及園區(qū)：

5.1產(chǎn)業(yè)定位、聚焦及產(chǎn)業(yè)鏈策略；

5.2產(chǎn)業(yè)招商及園區(qū)運(yùn)營(yíng)；

5.3政府的支持政策；

5.4園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)：如何打造？如何與大學(xué)校區(qū)、社區(qū)互動(dòng)？

6.創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投

6.1創(chuàng)業(yè)咖啡—ipoclub

6.2孵化器—innospace/innospring和創(chuàng)投基金設(shè)立、與硅谷和灣區(qū)的互動(dòng)？

6.2.1美國(guó)yc創(chuàng)業(yè)營(yíng)介紹

6.2.2創(chuàng)業(yè)咖啡-孵化器:中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街

6.2.3聯(lián)合辦公：wework、uwork、nakedhub裸心社

6.3運(yùn)營(yíng)和活動(dòng)：創(chuàng)業(yè)營(yíng)、創(chuàng)業(yè)比賽、demoday、黑客馬拉松及創(chuàng)客嘉年華

7.商業(yè)-大學(xué)路商業(yè)街區(qū)：上海最具小資情調(diào)的商業(yè)街

7.1定位；與五角場(chǎng)副中心的錯(cuò)位及互補(bǔ)

7.2招商及運(yùn)營(yíng)；

7.3大學(xué)路升級(jí)改造及持續(xù)迭代之路；

8.居住：早期loft（工作室/生活）概念引入、住宅社區(qū)與園區(qū)融合、互動(dòng)；

9.運(yùn)動(dòng)：“遠(yuǎn)東最大體育場(chǎng)--江灣體育場(chǎng)如何修舊如舊？定位調(diào)整及日常運(yùn)營(yíng)；

10.營(yíng)銷推廣：如何打造創(chuàng)新型知識(shí)社區(qū)品牌形象？

“創(chuàng)智贏家”創(chuàng)業(yè)選秀電視節(jié)目；countdown年底倒計(jì)時(shí)；創(chuàng)客嘉年華

11.項(xiàng)目遇到的危機(jī)和挑戰(zhàn)復(fù)盤；

12.資產(chǎn)管理及投融管退資本化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享

day2上午實(shí)戰(zhàn)案例--大連天地產(chǎn)業(yè)新城12+年開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分享

大連天地位于大連旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶，東西綿延12.5km、總規(guī)劃26.5km、總建面350萬m，總投入300億元的超級(jí)新城，建成后居住及辦公人口將達(dá)30萬。

1．大連天地的出發(fā)點(diǎn)和初心：總體定位和設(shè)想；各地塊如何定位及錯(cuò)位發(fā)展？

2．總體規(guī)劃：方案詳解、實(shí)施及其優(yōu)劣勢(shì)；

3．分期開發(fā)策略：如何進(jìn)行分期開發(fā)決策、決策失誤及復(fù)盤？

4．產(chǎn)業(yè)及園區(qū)

4.1ito/bpo軟件外包和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

4.2國(guó)際案例分享-印度班加羅爾；

4.3產(chǎn)業(yè)定位：如何打造中國(guó)最大的ito/bpo中心？

4.4招商挑戰(zhàn)、重點(diǎn)企業(yè)ibm引入及影響

4.5園區(qū)運(yùn)營(yíng)及挑戰(zhàn)？園區(qū)班車、交通運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)？

4.6園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)打造；

5．住宅社區(qū)及商業(yè)：開發(fā)策略；如何在產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造商業(yè)配套？ittd智慧天地商業(yè)街的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分享；不同地塊商業(yè)定位及實(shí)施；

6．政府配套的挑戰(zhàn)（輕軌、水、電、污水處理、暖氣等）；

7．項(xiàng)目現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)回報(bào)挑戰(zhàn)；

8．項(xiàng)目投融管退資本化運(yùn)作：與策略合作伙伴三井不動(dòng)產(chǎn)合作歷程分享；整體股權(quán)出讓、瑞安退出及億達(dá)全面接盤、億達(dá)轉(zhuǎn)讓住宅地塊；項(xiàng)目復(fù)盤及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。

day2下午

1.1傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型探討：萬科產(chǎn)城（浪花wav）

1.2清華啟迪的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展之路

1.3億達(dá)軟件園及其輕資產(chǎn)模式

1.4國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)：新加坡ascendas騰飛

1.5智能園區(qū)管控運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)

1.6小組實(shí)戰(zhàn)案例分享