房城市更新課程大綱

課程目標(biāo):

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項(xiàng)工作具體操作落地的實(shí)操方案與經(jīng)驗(yàn)

多元組合完全對應(yīng)需求，解析城更背后的秘密

課程對象:

房地產(chǎn)企業(yè)更新板塊從業(yè)者、城市更新集團(tuán)董事長、項(xiàng)目總、項(xiàng)目經(jīng)理、主管，改建部門總監(jiān)、主管，拆賠負(fù)責(zé)人、主管、員工、城市更新咨詢服務(wù)公司。

課程時間:2天

課程大綱:

一從項(xiàng)目實(shí)操角度解讀城市更新（課時3個小時）

1前言

2城市更新定義和內(nèi)涵

3城市更新特點(diǎn)

4城市更新類型和典型案例

5洗地、整合、做大蛋糕、降本、分蛋糕及平衡

6如何參與并推動城市更新

二、重慶城市更新政策解讀（2個小時）

1、《重慶城市更新管理辦法》

2、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新技術(shù)導(dǎo)則解讀

3、n配套政策的解讀

三、城市更新土地出讓模式（課時1個小時）

1、前言

1.1凈地毛地、經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛等基本知識

1.2城市更新領(lǐng)域土地出讓模式的特殊性，必須一二級聯(lián)動

2、各區(qū)域城市更新土地出讓（華南、西南、華東、西北等等）

3、各地城市更新土地出讓模式（土地的整合和出讓）

4各地具體一二級聯(lián)動的方式

4.1協(xié)議搬遷凈地劃撥或直接協(xié)議出讓（福州、深圳、深圳、佛山等等）

4.2原土地權(quán)利人自改（天津、北京、成都、廣州、深圳等等）

4.3原土地權(quán)利人的合作協(xié)議出讓獲得（廣州、成都、上海、北京、深圳等）

4.4帶條件或方案招拍掛（廣州、重慶、徐州、上海等等）

4.5地隨房走（成都、北京等）

4.6存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級（重慶、徐州、北京等等）

4.7零散地土地劃撥或協(xié)議出讓（重慶、徐州、北京、南京等）

4.8土地使用權(quán)作價入股（北京、大連、成都等）土地房屋作價入股使不具備改造能力的原權(quán)利人也可以分享開發(fā)紅利，獲取相對高額的回報與投資人共同承擔(dān)風(fēng)險，激發(fā)原權(quán)利人積極性

5、如何實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動（東莞毛地掛牌凈地出讓）

6、總結(jié)

四、城市更新報批報建技巧（課時2個小時）

9前言

10外在因素

11內(nèi)在因素

12初級技巧

13中級技巧

14高級技巧

15絕招

16忌諱

五、城市更新提容改變規(guī)劃技巧（課時1.5-2個小時）

17容積率越高越好？

18容積率與控制性詳細(xì)規(guī)劃的關(guān)系

19提高容積率的職權(quán)

20提高容積率的主要論證方向

21提高容積率的低級技巧

22提高容積率的中級技巧

23提高容積率的高級技巧

24忌諱

六、如何與第三方技術(shù)公司打交道

1、第三方技術(shù)公司概況

2、第三方技術(shù)公司的作用

3、第三方技術(shù)公司分類

4、第三方技術(shù)公司的優(yōu)劣勢分析

5、開發(fā)商的優(yōu)劣勢分析

6、與第三方技術(shù)公司合作忌諱

7、與第三方技術(shù)公司合作的要點(diǎn)

8、如何選擇第三方技術(shù)公司

9、如何避免被迫與強(qiáng)勢第三方技術(shù)公司合作

10、總結(jié)

七、城市更新中如何與地方政府打交道（課時2個小時）

8政府職權(quán)和內(nèi)部決策設(shè)置的邏輯

9政府關(guān)系事務(wù)哪個層級最關(guān)鍵？

10與政府打交道的關(guān)鍵

11地方政府扮演的角色

12地方的訴求和憂慮

13為什么要取得地方政府的信任

14無法取得地方政府的信任會導(dǎo)致什么后果

15如何提高地方政府的信任

16總結(jié)

八、城市更新中如何借勢（課時2個小時）

17城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

18借勢的概念

19城市更新中的“勢”

3.10地方政府

3.11其他開發(fā)商

3.12行業(yè)協(xié)會

3.13合作方

3.14其他利害關(guān)系人

3.15其他關(guān)聯(lián)方

3.16媒體

3.17人大代表、政協(xié)委員

3.18其他方

20“拉大旗作虎皮”

21借“勢”的原則

22借“勢”的時機(jī)

23忌諱

九、城市更新項(xiàng)目總該如何開展工作（課時2-2.5個小時）

6更新項(xiàng)目具備哪些素質(zhì)

7項(xiàng)目總主要工作內(nèi)容

8具體如何開展工作

9總結(jié)

10忌諱

十、城市更新項(xiàng)目成本構(gòu)成（課時2個小時）

1、土地使用權(quán)出讓金

2、前期溝通協(xié)調(diào)費(fèi)

3、拆遷總成本

4、更新技術(shù)費(fèi)

5、報建費(fèi)

6、管理費(fèi)

7、財務(wù)稅費(fèi)

8、銷售費(fèi)用

9、不可預(yù)見費(fèi)

10、大灣區(qū)主要城市城市更新項(xiàng)目更新成本

十一、土地房地產(chǎn)政策趨勢及轉(zhuǎn)型突圍策略

1、土地房地產(chǎn)政策（2016-2021年）分析

2、房企當(dāng)前及今后困境

3、救市政策分析

4、轉(zhuǎn)型策略

5、總結(jié)