固定資產(chǎn)貸款項目評估貸款大綱

課程背景：

剛為金融定調(diào)，一行三會監(jiān)管趨嚴(yán)，銀監(jiān)會八大監(jiān)管文件，各大商業(yè)銀行如何迎接大檢查，監(jiān)管作為商業(yè)銀行經(jīng)營管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對商業(yè)銀行的生存及發(fā)展壯大具有極其重要的作用。固定資產(chǎn)貸款和項目評估貸款是我們商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中的重要品種，建立健全商業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款和項目評估貸款風(fēng)險內(nèi)控體系，提升商業(yè)銀行綜合管理水平，是當(dāng)前商業(yè)銀行的當(dāng)務(wù)之急。也是監(jiān)管部門在**召開之前的重中之重。

培訓(xùn)目標(biāo)：

**詳細(xì)解讀宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析固定資產(chǎn)投資未來的方向和趨勢，讓大家了解商業(yè)銀行在目前形勢下經(jīng)營的基本理念，掌握固定資產(chǎn)貸款和項目評估貸款的常用策略、工具和方法，按照銀監(jiān)會的文件規(guī)定，建立健全商業(yè)銀行各項管理制度，汲取國際先進(jìn)管理理念和經(jīng)驗，把商業(yè)銀行的固定資產(chǎn)貸款和項目評估貸款做好，實現(xiàn)商業(yè)銀行目標(biāo)的**大化，不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

培訓(xùn)對象：商業(yè)銀行行長及各部門總經(jīng)理，貸款管理人員

課時安排：1天

教學(xué)方法：講授、討論、多媒體、互動等

課程大綱：

一． 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析固定資產(chǎn)投資未來的方向和趨勢

從國家統(tǒng)計局公布的2017年4月份國民經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)來看，整體上中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、積極有為勢頭。在2017年經(jīng)濟(jì)工作的幾大任務(wù)當(dāng)中，“三去一降一補”仍然排在**位。

　（一）、產(chǎn)業(yè)基本面發(fā)展良好

（二）、“三駕馬車”表現(xiàn)良好

　（三）、通脹處于健康水平

　（四）、去杠桿處于“積極進(jìn)行時”

　（五）、房地產(chǎn)泡沫得到積極控制

二．固定資產(chǎn)貸款和項目貸款的聯(lián)系和區(qū)別

企業(yè)固定資產(chǎn)貸款和項目貸款區(qū)別解析

項目貸款，也被稱為項目融資，或項目籌資，是以項目本身具有比較高的投資回報可行性或者第三者的抵押為擔(dān)保的一種融資方式。主要抵押形式包括：項目經(jīng)營權(quán)，項目產(chǎn)權(quán)和政府特別支持（具備文件）等。項目融資與一般貸款**大的區(qū)別是歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其他來源。

企業(yè)固定資產(chǎn)貸款和項目貸款區(qū)別

項目貸款其實是隸屬于固定資產(chǎn)貸款下的一種特別的貸款產(chǎn)品，二者**大的區(qū)別在于，歸還貸款的資金來自于項目本身，而不是其他來源，另外二者還存在以下區(qū)別：

區(qū)別一：項目貸款是一個完整的項目，是一種單個體，而固定資產(chǎn)貸款包含比較廣，甚至包括了項目貸款

區(qū)別二：項目貸款金額較大。例如公路、機(jī)場、電網(wǎng)、電站、核電、水庫等通常采用項目融資方式，而單一的設(shè)備購置等一般采用固定資產(chǎn)貸款。

從上我們可以看出，固定資產(chǎn)貸款是一個大概念，而項目貸款是其中的一部分。

三.  固定資產(chǎn)貸款的審查要點

固定資產(chǎn)貸款項目評估操作指南：

掌握貸款項目評估操作流程1、借款人的評估一、借款人概況

1．基本情況

是對借款人基本情況進(jìn)行的全面、簡要介紹，主要涉及以下內(nèi)容：

(1)借款人的基本情況 (2)借款人的資金到位情況(3)借款人的職工構(gòu)成情況。(4)介紹借款人的生產(chǎn)能力及生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品相關(guān)情況。

2．行業(yè)情況及地位

3．投資情況

4．管理者素質(zhì)評價

5．借款人與銀行的關(guān)系二、償債能力分析1）資產(chǎn)負(fù)債率；2）產(chǎn)權(quán)比率；3）利息保障倍數(shù)；4）流動比率；5）速動比率；6）現(xiàn)金比率；7）現(xiàn)金流量分析；8）或有負(fù)債分析

三、獲利能力分析

1）銷售利潤率；2）資本回報率；3）總資產(chǎn)報酬率；4）成本費用利潤率四、經(jīng)營管理能力分析    1）應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率；2）存貨周轉(zhuǎn)率；3）銷售收入現(xiàn)金含量；4）其他應(yīng)收款五、履約能力分析借款人履約能力分析主要是對借款人近三年對貸款的償付情況、對其他債務(wù)的償付情況及借款人與銀行的合作關(guān)系等進(jìn)行評價，對借款人的信用等級情況予以說明，并對借款人的全部存量貸款進(jìn)行風(fēng)險分類。六、發(fā)展?jié)摿Ψ治鼋杩钊说陌l(fā)展?jié)摿Ψ治鲋饕歉鶕?jù)借款人所屬行業(yè)發(fā)展趨勢和產(chǎn)品銷售前景、借款人近三年的發(fā)展規(guī)劃、借款人近遠(yuǎn)期規(guī)劃的合理性進(jìn)行分析，綜合評價借款人的發(fā)展前景。

同時對借款人發(fā)展?jié)摿Ψ治鰰r還應(yīng)涉及以下幾個指標(biāo)：

(1)銷售收入增長率(2)凈利潤增長率 (3)固定資產(chǎn)凈值率七、對新建或無法提供完整財務(wù)報表客戶的重點分析1．企業(yè)法人的性質(zhì)

2．產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和注冊資金的情況

3．主要投資者的資信情況

4．法定代表人和領(lǐng)導(dǎo)班子素質(zhì)2、項目概況評估           借款金額、期限、利率情況

          用、還款計劃   是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策

項目基本分析   借款用途       是否與實際用途相一致  

          國家審批規(guī)定   借款人與用款人、還款人是否一致

            項目進(jìn)度、投資完成和各項資金到位情況

                                           國家對一個行業(yè)采取的不同政策  

         國家對項目所在行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策    項目所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

         對所在行業(yè)的影響和帶動力：填補行業(yè)空白、帶動行業(yè)發(fā)展，效益競爭力

項目必要性    項目的工藝技術(shù)及設(shè)備：先進(jìn)性、成熟性、適用性  

           項目的建設(shè)和生產(chǎn)條件：承建單位、廠址選擇、土地征用、原材料落實等  

           項目建設(shè)是否達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模

           項目環(huán)保方案是否獲得環(huán)保部門的正式批準(zhǔn)3、產(chǎn)品市場評估產(chǎn)品市場評估主要**對產(chǎn)品所處行業(yè)概況的了解，市場供求現(xiàn)狀的調(diào)查，供求發(fā)展趨勢的預(yù)測，項目產(chǎn)品競爭能力的分析，項目單位營銷能力的考察，判斷項目產(chǎn)品銷售市場的前景和潛力。行業(yè)和產(chǎn)品概況行業(yè)當(dāng)前的整體狀況（發(fā)展水平、存在的問題、國內(nèi)外情況對比）項目產(chǎn)品的主要性能、特點、用途，目前所處生命周期及未來發(fā)展趨勢分析產(chǎn)品市場現(xiàn)狀及預(yù)測產(chǎn)品市場的供求現(xiàn)狀產(chǎn)品未來市場供求預(yù)測項目產(chǎn)品競爭力分析項目產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價格優(yōu)勢與國內(nèi)外同類產(chǎn)品相比較項目單位的競爭力分析行業(yè)其它廠商的競爭力分析替代品對產(chǎn)品市場的影響項目單位營銷能力評估對項目單位的市場開發(fā)經(jīng)驗、營銷策略及銷售網(wǎng)絡(luò)的可靠性以及對項目產(chǎn)品目標(biāo)市場的定位進(jìn)行的分析4、投資估算和資金籌措評估一、投資估算

項目總投資是指固定資產(chǎn)投資和流動資金投資之和。固定資產(chǎn)投資包括靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。投資估算評估主要分析項目工程內(nèi)容和費用是否齊全，是否擴(kuò)大規(guī)模和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；有無重項、漏項和人為壓低造價現(xiàn)象；取費標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)是否合理，是否任意擴(kuò)大取費范圍；投資構(gòu)成比例是否合理。

（一）固定資產(chǎn)投資估算

固定資產(chǎn)投資由工程費用、其他投資費用、預(yù)備費用、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期長期借款利息構(gòu)成。工程費用又分為建筑工程費用、設(shè)備購置費用、設(shè)備安裝費用。預(yù)備費用包括基本預(yù)備費用和漲價預(yù)備費用。工程費用、其他投資費用、基本預(yù)備費用、投資方向調(diào)節(jié)稅等為靜態(tài)投資。建設(shè)期長期借款利息、匯率變動部分和價差預(yù)備費等為動態(tài)投資。（二）流動資金投資估算合理的流動資金估算，有利于掌握項目的實際投資規(guī)模，防范項目的完工風(fēng)險和資金風(fēng)險。流動資金投資估算一般采取分項詳細(xì)估算法進(jìn)行評估。

1．流動資金投資估算公式、2．存貨估算、3．現(xiàn)金估算、4．應(yīng)收帳款估算、5．應(yīng)付帳款估算二、資金籌措評估籌資評估是評估和分析各項投資來源、出資方式、項目資本金來源和比例是否落實和符合規(guī)定，對新建企業(yè)要著重對資本金來源進(jìn)行分析和評價。籌資主要分為自有資金和借人資金兩部分。（一）自有資金評估自有資金是借款人或項目承辦人自己擁有的用于項目建設(shè)的資金。主要包括資本金及資本溢價、折舊和盈余等。自有資金評估主要是綜合估算項目自有資金落實情況，包括是否到位或到位的可能性如何，自有資金是否達(dá)到規(guī)定比例。（二）項目籌資估算項目籌資主要是指項目承辦人**銀行長短期借款、發(fā)行債券、融資租賃、補償貿(mào)易、預(yù)售貨款等方式籌措項目資金。項目籌資評估就是對籌措數(shù)額、籌措方式、籌資成本、計劃安排等進(jìn)行分析。綜合估算項目借人資金落實情況，能否到位或到位的可能性如何。

5、項目效益評估（外匯平衡分析、盈虧平衡分析、敏感性分析）一、外匯平衡分析外匯平衡分析是對建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營中使用外匯的項目，**編制外匯平衡表，對項目今后生產(chǎn)經(jīng)營和還款的外匯平衡能力進(jìn)行分析。隨著我國外匯儲備的增加，已經(jīng)實行經(jīng)常項目項下可自由兌換，不再要求項目一定要實現(xiàn)自身外匯平衡。這時外匯平衡分析的目的，在于判斷項目可能面臨的外匯匯率和利率風(fēng)險，并**敏感性分析預(yù)測外匯風(fēng)險對項目效益的影響。

二．盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是**計算盈虧平衡點( BEP)以分析項目成本與收益平衡關(guān)系的一種方法。在盈虧平衡點上，企業(yè)的銷售收入總額與產(chǎn)品銷售總成本（含銷售稅金）相等，企業(yè)處于不盈不虧狀態(tài)。盈虧平衡點通常根據(jù)正常生產(chǎn)年份產(chǎn)品產(chǎn)量或銷售量、固定成本、變動成本、產(chǎn)品價格、銷售稅金及附加等數(shù)據(jù)計算，用生產(chǎn)能力利用率、產(chǎn)量、銷售收入及銷售單價來表示。用實際產(chǎn)量表示年固定成本／（產(chǎn)品單價－單位產(chǎn)品可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金）用銷售收入表示產(chǎn)品單價×年固定成本／（產(chǎn)品單價－單位產(chǎn)品可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金）生產(chǎn)能力利用率表示年固定成本／（年銷售收入一年變動成本一年銷售稅金）×100%達(dá)產(chǎn)年份以銷售單價表示達(dá)產(chǎn)年份單位產(chǎn)品固定成本 單位產(chǎn)品變動成本 單位產(chǎn)品銷售稅金及附加三．敏感性分析

敏感性分析**分析項目主要因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響程度，從中找出對項目效益影響**大的**敏感因素，并進(jìn)一步分析其可能產(chǎn)生的影響。在項目計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有產(chǎn)品銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資、以及利率和匯率等。

敏感性分析通常是分析上述這些因素單因素變化或多因素一起變化對項目內(nèi)部收益率產(chǎn)生的影響，銀行則可以分析敏感因素的變化對貸款償還期及其關(guān)心的其它問題的影響。項目對某種因素的敏感程度可以表示為該因素按一定比例時評價指標(biāo)的變化（列表表示），也可以表示為評價指標(biāo)達(dá)到某個臨界點時允許某個因素變化的**大極限。

6、貸款擔(dān)保評估（抵質(zhì)押評估、備用信用證、安慰信）一、抵（質(zhì)）押評估1．抵押物、質(zhì)物是否符合國家政策、法律規(guī)定的范圍，抵（質(zhì)）押人對借款人提供抵（質(zhì)）押保證的行為是否符合國家有關(guān)法律及行政法規(guī)的規(guī)定。

2．抵押人、出質(zhì)人對抵押物、質(zhì)物享有所有權(quán)或依法處分權(quán)的評估。

3．抵（質(zhì)）押物是否易于保管、轉(zhuǎn)讓和變現(xiàn)的評估

4．使用權(quán)質(zhì)押物的有效年限是否符合貸款要求的評估

5．抵（質(zhì)）押率的合理性評估

二．備用信用證

備用信用證是指某一銀行對開證申請人為貸款目的而開出的以一定條件為前提的信用證，這種信用證實際上相當(dāng)于某一銀行以其信用為開證申請人在其他銀行的借款提供的擔(dān)保，因此，銀行可以在審查開證行的信用的基礎(chǔ)上，接受以這種信用證形式的貸款申請。

三 安慰信

安慰信系指一種保證書，母公司對子公司的借款不作正式擔(dān)保，而代之以安慰信，安慰信本身不具備法律效力，僅是一種支持的承諾。

7、貸款風(fēng)險評價貸款風(fēng)險評價是將項目貸款按五大方面、四類風(fēng)險程度進(jìn)行打分評價，風(fēng)險評價五方面是：政策和地區(qū)性風(fēng)險、借款人風(fēng)險、項目風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、其他風(fēng)險。四類風(fēng)險程度由低到高的順序為：低風(fēng)險、較低風(fēng)險、較高風(fēng)險、高風(fēng)險。

政策和地區(qū)風(fēng)險國家政策風(fēng)險國家重點支持/地方重點支持/一般支持/限制支持投資環(huán)境風(fēng)險當(dāng)?shù)胤伞⒔?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素借款人風(fēng)險客戶信用等級按照信用評級結(jié)果給予打分借款人規(guī)模國際水平、國內(nèi)大、中、小型級別借款人項目承辦能力按照借款人在同行業(yè)中的強、弱核定打分項目風(fēng)險項目技術(shù)風(fēng)險技術(shù)成熟及規(guī)范程度、技術(shù)先進(jìn)性程度、技術(shù)適用性程度項目建設(shè)風(fēng)險完工進(jìn)程、配套條件落實程度資金風(fēng)險資本金、其他融資的落實程度項目財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部收益率與同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平的差異幅度、借款人的償債覆蓋率的程度市場風(fēng)險市場供求狀況、產(chǎn)品競爭性調(diào)節(jié)因素對于資本金比例低于國家規(guī)定的，予以倒扣分。

對于產(chǎn)品周期處于萌芽期／衰退期的予以倒扣分，對于產(chǎn)品周期處于成熟期／成長期的予以適當(dāng)加分擔(dān)保風(fēng)險保證擔(dān)保風(fēng)險依據(jù)保證人信用等級、保證系數(shù)、保證人履約紀(jì)錄進(jìn)行核定抵／質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險依據(jù)抵／質(zhì)押率、變現(xiàn)能力、押品價值變動風(fēng)險進(jìn)行核定聯(lián)合擔(dān)保風(fēng)險果在聯(lián)合擔(dān)保方式下任一擔(dān)保金額覆蓋全部貸款金額，那么先按照(1)(2)類標(biāo)準(zhǔn)計算得分，然后再按平均權(quán)重核算出綜合得分；如果在聯(lián)合擔(dān)保方式下其中一個擔(dān)保方式全部覆蓋貸款金額，那么以該擔(dān)保方式的得分作為該筆貸款擔(dān)保風(fēng)險評價的**終得分；如果在聯(lián)合擔(dān)保方式下任一擔(dān)保金額均不能覆蓋其全部貸款金額，那么先按照(1)(2)類標(biāo)準(zhǔn)計算得分，再根據(jù)各擔(dān)保的實際比例核算出綜合得分。信用貸款0分調(diào)節(jié)因素(1)對于銀行與借款人之間存在互保或連環(huán)保的情況予以倒扣分。

(2)對于借款人以存單、國庫券、中央銀行發(fā)行的債券作質(zhì)押擔(dān)保的情況予以加分。

(3)如果是一般保證擔(dān)保相應(yīng)扣減其得分的50%其他風(fēng)險利率風(fēng)險 外匯貸款的匯率風(fēng)險 1．根據(jù)對各類風(fēng)險因素的評估結(jié)果，對該筆貸款進(jìn)行風(fēng)險評級打分。

2．根據(jù)貸款風(fēng)險評價得分結(jié)果進(jìn)行貸款分類，貸款風(fēng)險級別共分為九級。各級貸款情況概述僅作為參考標(biāo)準(zhǔn)，貸款評級的主要依據(jù)是綜合得分。

3．根據(jù)貸前風(fēng)險分類結(jié)果，進(jìn)行貸款**終決策。

(1)對于一至三級貸款，根據(jù)銀行的承貸能力給予貸款支持。

(2)對于四至六級貸款，在落實風(fēng)險防范措施后，適當(dāng)給予貸款支持。

(3)對于七級以下的貸款，不予貸款支持。

綜合上述分析，按照風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)編制項目審查風(fēng)險評級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)表。

四． 固定資產(chǎn)貸款可研報告解讀，附經(jīng)典案例講解

案例：關(guān)于“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSRxx號  宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”的

競拍項目貸款評估報告

課程小結(jié)