房地產(chǎn)項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理

培訓(xùn)對象

中層干部 基層主管

課程收獲

本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)稽查涉稅風(fēng)險及防范措施，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的；本課程主要以土地增值稅清算和公司注銷為重點，

課程大綱

第一部分：土地增值稅政策與清算技巧
　　一、 土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀：
　　㈠ 土地增值稅的納稅人和清算對象是誰？
　　㈡ 土地增值稅的征稅對象和范圍有哪些？
　　㈢ 土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？
　　㈣ 土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？
　　㈤ 土地增值稅的計算原理與計算方法
　　㈥ 土地增值稅收入確認問題
　　1、應(yīng)稅收入如何確認：
　　⑴ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
　　⑵ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
　　⑶ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
　　⑷ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡(luò)費等如何處理？
　　⑸ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、
　　換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
　　⑹ 將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
　　⑺ 將不能銷售的公共配套設(shè)施對外銷售了又該如何處理？
　　⑻ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
　　⑼ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
　　⑽ 拆遷安置土地增值稅如何計算？
　　⑾ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
　　2、不征稅收入如何確認：
　　⑴ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
　　⑵ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔(dān)保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
　　⑶ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
　　⑷ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
　　⑸ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
　　⑹ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
　　3、免稅收入如何確定：
　　⑴ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
　　⑵ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
　　⑶ 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
　　⑷ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
　　⑸ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
　　⑹ 合作建房的征免稅
　　⑺ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
　　⑻ 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅
　　4、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題：
　　⑴ 準予土地增值稅前扣除的確認原則
　　⑵ 取得土地使用權(quán)所支付金額確認
　　⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？
　　⑷ 房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？
　　⑸ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認？
　　⑹ 房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
　　⑺ 轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？
　　二、土地增值稅清算應(yīng)對技巧
　　㈠ 清算單位、條件
　　㈢ 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
　　㈣ 扣除項目清算
　　㈤ 土地增值稅清算應(yīng)報送資料
　　㈥ 清算項目的審核鑒證
　　㈦ 土地增值稅的核定征收
　　㈧ 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
　　㈨ 土增稅的預(yù)征規(guī)定
　　三、土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
　　◇ 臨界點法 ◇ 費用轉(zhuǎn)移法 ◇ 收入分散法 ◇ 費用分攤法 ◇ 利息支出法
　　◇ 建房方式法 ◇ 合作建房法 ◇ 代收費用法 ◇ 核算對象法 ◇ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓法
　　第二部分：房地產(chǎn)項目清算實務(wù)與技巧
　　一、房地產(chǎn)項目清盤注銷及公司注銷的規(guī)劃安排
　　㈠ 公司清算與項目清算有何區(qū)別
　　㈡ 項目清算如何進行稅務(wù)處理與清算程序
　　㈢ 公司清算稅務(wù)處理的時間要求
　　㈣ 項目清盤企業(yè)所得稅的處理技巧
　　㈤ 公司清算財產(chǎn)的分配順序及要求
　　㈥ 公司清算股東取得剩余財產(chǎn)的稅務(wù)處理
　　二、項目清算中的稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避策略
　　㈠ 房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的來源與關(guān)鍵點控制
　　㈡ 項目清算風(fēng)險的稅務(wù)處理技巧
　　㈢ 公司清算時多交的稅款能否辦理退稅？如何退？
　　第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。