物業(yè)租賃的風險防范與房產(chǎn)新政策帶來的影響與趨勢

課程大綱:

一、預租合同

1、預租合同應包含哪些條款？——條款內(nèi)容的確認

2、預租合同法律效力——預租合同有效的前提條件

3、租戶資質(zhì)審查——從八大緯度審查租戶承租運營能力

【案例】：未取得合法建設手續(xù)建筑物租賃合同效力與責任承擔

二、租賃合同效力

1、一鋪多租的合同效力

2、未經(jīng)公司授權(quán)簽訂的租賃合同效力認定

3、沒有竣工驗收的租賃合同的效力認定

【案例】：租賃合同效力糾紛

三、免租期

1、期限與租期關系——免租期是否超出了整個租賃期限

2、長短的博弈因素——免租期的終止條件及租金返還條件

3、免租期內(nèi)產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)稅——免租期表述及稅收優(yōu)化

【案例】：免租期內(nèi)不免租

四、租金及租賃保證金

1、租金支付方式——固定租金vs提成租金

2、租賃保證金——支付方式及遞增補足義務

3、物業(yè)管理費——服務內(nèi)容及公用事業(yè)費代收代繳

【案例】：被遺漏的月租金

五、開業(yè)籌備

1、開業(yè)率的計算邏輯——計量單位及基數(shù)

2、計算范圍及排他條件——捆綁開業(yè)及運營范圍

3、違反開業(yè)率的違約責任——預期可得利益限額

【案例】：開業(yè)率的如何進行舉證

六、裝修

1、消防驗收——室內(nèi)裝飾裝潢及開業(yè)前消防檢查的申報主體及費用承擔

2、裝修補貼——補貼主體、支付方式及協(xié)議簽訂

3、承租人裝修義務——裝修保證金、圖紙?zhí)峁┘伴_業(yè)日期

【案例】：美食廣場無法經(jīng)營到底是誰的錯？

七、單方解約條件

1、延期交付——寬限期及退賠幅度

2、出租人單方解約前提——常見20種解約條件

3、舉證要點——解約條件的初步證明及抗辯思路

【案例】：招商虛假宣傳導致的合同解除

八、房屋返還

1、租賃合同中返款約定——返還方式及騰退前提

2、停水停電的常見實操——風險界限及規(guī)避方式

3、騰退后的招商影響——注冊地址遷移及餐飲、衛(wèi)生許可證注銷

【案例】：能否單獨起訴移除注冊地址？

九、售后返租

1、委托管理協(xié)議的常規(guī)授權(quán)

2、商管公司與物管公司的博弈

3、售后返租的虛擬交付方式

【案例】：改造導致房屋面積減少是否需要賠償

十、帶租約出售

1、租賃端口注意事項

2、銷售端口注意事項

3、權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)移協(xié)議

【案例】：侵害優(yōu)先購買權(quán)的后果

十一、其他約定

1、排他條款——品牌限制及反制手段

2、轉(zhuǎn)租、分租——責任主體、限制及違約責任

3、商業(yè)保險——險種、保費及放棄代位權(quán)

4、優(yōu)先購買權(quán)——承租人的放棄承諾

【案例】：侵犯優(yōu)先購買權(quán)會產(chǎn)生何種不利影響？

【案例】：商場播放背景音樂侵權(quán)案