房地產(chǎn)項目全流程合規(guī)經(jīng)營及風(fēng)險防范

課程目標(biāo):

本次課程以案例入手，條分縷析，將風(fēng)險從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風(fēng)險管控體系，減少項目建設(shè)風(fēng)險及由風(fēng)險帶來的經(jīng)營成本。

課程以全員風(fēng)險管理理念，與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過程管理與知識管理，結(jié)合公司管理與項目建設(shè)的各個模塊，介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險管理理念、實踐與經(jīng)驗、教訓(xùn)，為企業(yè)風(fēng)險管理提供全面的解決方案。

課程實戰(zhàn)，內(nèi)容實操，觀點新銳。將風(fēng)險識別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的利潤。

課程對象:

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項目總，設(shè)計、工程，成本、采購，運營、法務(wù)等中高層管理人員

課程時間:

兩天（12小時）

課程大綱:

第一部分招拍掛項目的參與要點

一、招拍掛文件解讀

1、競拍規(guī)則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質(zhì)對于項目競拍的影響

二、項目融資安排

1、開發(fā)貸預(yù)判

2、股權(quán)融資

【案例】：外資的要求及實操安排

三、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業(yè)態(tài)土地成本分?jǐn)?/p>

四、當(dāng)?shù)劁N售政策

1、“五限”

2、資金監(jiān)管

五、項目指標(biāo)的了解

1、現(xiàn)金流回正

2、利潤

第二部分收并購項目盡調(diào)

一、交易主體

【案例】：誰才是公司的話事人？

二、股東投入

思考：注冊資本金過大的有何風(fēng)險及不利？

三、債權(quán)債務(wù)

【案例】：股東變更所導(dǎo)致的過會條件變化

四、土地獲取

【案例】：報建能否阻卻閑置？

五、規(guī)劃建設(shè)

【案例】：政策調(diào)整是否為不可抗力？

六、市場營銷

【案例】：房源去哪了？

七、過渡期

思考：過渡期公司經(jīng)營會存在波動，會存在哪些風(fēng)險點？如何來規(guī)避這些風(fēng)險點？

第三部分設(shè)計那些事兒

一、設(shè)計院資質(zhì)及設(shè)計合同無效的處理方式

二、設(shè)計深度分類

1、概念設(shè)計

2、初步設(shè)計

3、招標(biāo)圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設(shè)計成果完成的標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)志

四、設(shè)計成果的知識產(chǎn)權(quán)

思考：委托設(shè)計成果的權(quán)屬歸屬？

五、設(shè)計費用的結(jié)算

【案例】：無合同是否需要支付設(shè)計費

【案例】：設(shè)計費用約定不明的結(jié)算

六、重大設(shè)計變更

思考：規(guī)劃變更及設(shè)計變更的區(qū)別？

【案例】：設(shè)計變更是否需要通知業(yè)主？

七、設(shè)計事故及損失賠償

八、設(shè)計合同的解除

第四部分招投標(biāo)全流程梳理

一、招標(biāo)人準(zhǔn)備工作

1、項目是否需要強(qiáng)制招投標(biāo)

【案例】：應(yīng)招未招標(biāo)而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨發(fā)包的單位工程

【案例】：業(yè)主方繞開總包合同約定進(jìn)行單獨分包，是否屬于肢解發(fā)包？

3、編制資格預(yù)審、招標(biāo)文件文件

4、投標(biāo)文件的編制要求

5、發(fā)布資格預(yù)審公告

【案例】：當(dāng)公開招標(biāo)的，采用邀請招標(biāo)的行政處罰

6、資格預(yù)審

7、發(fā)售招標(biāo)文件及答疑、補遺

【案例】：公告時間不足的行政處罰

8、接收投標(biāo)文件

9、抽取評標(biāo)專家

【案例】：評標(biāo)專家?guī)爝x擇違規(guī)的行政處罰

10、開標(biāo)

11、投標(biāo)文件評審

12、定標(biāo)

13、發(fā)出中標(biāo)通知書

【案例】：確定中標(biāo)人后，擅自取消招標(biāo)項目的責(zé)任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標(biāo)人單方結(jié)算

15、退還投標(biāo)保證金

第五部分安全生產(chǎn)

一、刑事法律中的建筑工程安全生產(chǎn)

1、重大責(zé)任事故罪

2、強(qiáng)令違章冒險作業(yè)罪

3、重大勞動安全事故罪

4、消防責(zé)任事故罪

5、不報、謊報安全事故罪

【案例】：某市動遷安置房鋼筋體系坍塌事故

二、行政法律法規(guī)中的建筑工程安全生產(chǎn)

1、法律

1)安全生產(chǎn)法

2)消防法

3)特種設(shè)備安全法

2、法規(guī)

1)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例

2)建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例

3)安全生產(chǎn)許可證條例

4)生產(chǎn)安全事故報告和調(diào)查處理條例

【案例】：某房產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程“3·4”機(jī)械傷害事故

三、民事法律中的建筑工程安全生產(chǎn)

（1）《民法典》第七編侵權(quán)責(zé)任

【案例】：某施工單位紅線外施工導(dǎo)致行人受到電瓶車傷害事故

第六部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結(jié)果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機(jī)會及形成

1、業(yè)主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方？

思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機(jī)會？

2、業(yè)主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業(yè)主的行為（客觀因素）

【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認(rèn)定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結(jié)算價——到底誰錯了？

三、索賠種類及索賠費用的組成及索賠證據(jù)

1、合同文件

2、業(yè)主發(fā)文

3、溝通文件

4、事實文件

四、如何應(yīng)對竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責(zé)任主體到底是誰？

思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務(wù)還是權(quán)利？

【案例】：疑難復(fù)雜的總包竣工糾紛案件——查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第七部分項目的工程結(jié)算

一、工程結(jié)算與審計的關(guān)系

思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現(xiàn)審計與結(jié)算的矛盾？

思考：何種情況以審計機(jī)構(gòu)核定金額為準(zhǔn)，何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準(zhǔn)？

思考：在未約定結(jié)算或?qū)徲嫊r間點情況下，一般法院認(rèn)定的合理時長為多久？

1、政府審計案件的常見裁判思路

【案例】：雙方約定結(jié)算以審計為準(zhǔn)，但是條款卻無效

2、非政府審計案件的常見裁判思路

思考：法院對于審計類案件判決的依據(jù)及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計機(jī)構(gòu)及審計方式，法院為何還要查實審計情況？

二、倒簽合同的結(jié)算

思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風(fēng)險？

【案例】：說不清的結(jié)算單價

三、承包人單方結(jié)算

1、以送審價為準(zhǔn)的適用前提

【案例】：為何單方結(jié)算未被支持——法院的說理及依據(jù)

2、成就的條件——滿足四部結(jié)算過程

四、結(jié)算協(xié)議達(dá)成后的索賠

思考：達(dá)成結(jié)算協(xié)議后還能否進(jìn)行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢及管控方法

第八部分人力資源問題的介入及應(yīng)對

一、優(yōu)質(zhì)員工的招聘——招聘及試用期風(fēng)險防范

1、背景調(diào)查是否流于形式

2、如何確認(rèn)應(yīng)聘員工信息的真實性？

3、入職登記表填寫與實際不符能否作為辭退理由？

4、應(yīng)屆生及校招的注意事項

5、offer發(fā)放節(jié)點與內(nèi)容

二、員工違反公司制度處理方式——員工泡病假的破題思路

1、勞動手冊約定必須三甲醫(yī)院開具病假單？

2、如何確認(rèn)病假的真實性？

3、如果員工上述病假被確認(rèn)為無效后，公司是否可以追求員工賠償責(zé)任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？——績效考核及崗位調(diào)整

1、員工手冊是否合規(guī)？

2、是否“嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度”？

3、是否屬于“勞動者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧——降低員工不合理的訴求及情緒疏導(dǎo)

第九部分項目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節(jié)點——股東回流及現(xiàn)金流

1、項目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)及銷售合同審核要點——客訴源頭風(fēng)險的把控

1、精裝修管控要點

2、補充協(xié)議的注意事項

三、廣告法及銷售物料審核——常見風(fēng)險點的規(guī)避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價格標(biāo)注

4、面積表述

5、項目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設(shè)中設(shè)施宣傳

【案例】：學(xué)區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達(dá)標(biāo)

四、開盤前風(fēng)險審查——售樓處及樣板間檢查要點

五、不利因素與銷售說辭——銷售人員的風(fēng)控意識的宣貫

第十部分項目竣備及交付

一、商品房竣工驗收與交付使用

1、現(xiàn)實交付及權(quán)利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責(zé)任承擔(dān)

【案例】：遺失的交付通知書——未寄發(fā)《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質(zhì)量驗收與綜合驗收是何種關(guān)系？何為“五方核驗”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時應(yīng)必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權(quán)利還是義務(wù)？

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責(zé)任的承擔(dān)方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發(fā)商是否還需要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】：因政府延遲辦理相關(guān)手續(xù)而逾期交付是否構(gòu)成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風(fēng)險

1、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)——風(fēng)險管控要點

思考：示范文本對房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同應(yīng)當(dāng)如何約定？

2、判斷房屋質(zhì)量缺陷的依據(jù)及法律風(fēng)險

【案例】：房屋質(zhì)量問題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷

1)部品質(zhì)量缺陷

2)設(shè)計質(zhì)量和工藝質(zhì)量缺陷

3)室內(nèi)環(huán)境污染

思考：因質(zhì)量瑕疵維修后，質(zhì)保期是否能重新計算？

四、商品房小區(qū)產(chǎn)證辦理

1、項目大產(chǎn)證的辦理

2、小產(chǎn)證的辦理

【案例】：“交付后720天內(nèi)辦理產(chǎn)證”的約定

第十一部分股權(quán)退出的注意事項

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤分配的前提

二、股權(quán)退出時間點

思考：如何退出更為有利？

1、股權(quán)退出的時間點確認(rèn)

2、退出要考慮的因素

三、退出對價

思考：模擬清算的邏輯及對價

四、安全退出項目的約定

1、預(yù)留股權(quán)

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的草擬要點