房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程合規(guī)經(jīng)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)防范

課程目標(biāo):

本次課程以案例入手，條分縷析，將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對(duì)。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，減少項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及由風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本。

課程以全員風(fēng)險(xiǎn)管理理念，與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過(guò)程管理與知識(shí)管理，結(jié)合公司管理與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)模塊，介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供全面的解決方案。

課程實(shí)戰(zhàn)，內(nèi)容實(shí)操，觀點(diǎn)新銳。將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。

課程對(duì)象:

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目總，設(shè)計(jì)、工程，成本、采購(gòu)，運(yùn)營(yíng)、法務(wù)等中高層管理人員

課程時(shí)間:

兩天（12小時(shí)）

課程大綱:

第一部分招拍掛項(xiàng)目的參與要點(diǎn)

一、招拍掛文件解讀

1、競(jìng)拍規(guī)則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目競(jìng)拍的影響

二、項(xiàng)目融資安排

1、開(kāi)發(fā)貸預(yù)判

2、股權(quán)融資

【案例】：外資的要求及實(shí)操安排

三、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業(yè)態(tài)土地成本分?jǐn)?/p>

四、當(dāng)?shù)劁N售政策

1、“五限”

2、資金監(jiān)管

五、項(xiàng)目指標(biāo)的了解

1、現(xiàn)金流回正

2、利潤(rùn)

第二部分收并購(gòu)項(xiàng)目盡調(diào)

一、交易主體

【案例】：誰(shuí)才是公司的話事人？

二、股東投入

思考：注冊(cè)資本金過(guò)大的有何風(fēng)險(xiǎn)及不利？

三、債權(quán)債務(wù)

【案例】：股東變更所導(dǎo)致的過(guò)會(huì)條件變化

四、土地獲取

【案例】：報(bào)建能否阻卻閑置？

五、規(guī)劃建設(shè)

【案例】：政策調(diào)整是否為不可抗力？

六、市場(chǎng)營(yíng)銷

【案例】：房源去哪了？

七、過(guò)渡期

思考：過(guò)渡期公司經(jīng)營(yíng)會(huì)存在波動(dòng)，會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如何來(lái)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第三部分設(shè)計(jì)那些事兒

一、設(shè)計(jì)院資質(zhì)及設(shè)計(jì)合同無(wú)效的處理方式

二、設(shè)計(jì)深度分類

1、概念設(shè)計(jì)

2、初步設(shè)計(jì)

3、招標(biāo)圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設(shè)計(jì)成果完成的標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)志

四、設(shè)計(jì)成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)

思考：委托設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬歸屬？

五、設(shè)計(jì)費(fèi)用的結(jié)算

【案例】：無(wú)合同是否需要支付設(shè)計(jì)費(fèi)

【案例】：設(shè)計(jì)費(fèi)用約定不明的結(jié)算

六、重大設(shè)計(jì)變更

思考：規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)變更的區(qū)別？

【案例】：設(shè)計(jì)變更是否需要通知業(yè)主？

七、設(shè)計(jì)事故及損失賠償

八、設(shè)計(jì)合同的解除

第四部分招投標(biāo)全流程梳理

一、招標(biāo)人準(zhǔn)備工作

1、項(xiàng)目是否需要強(qiáng)制招投標(biāo)

【案例】：應(yīng)招未招標(biāo)而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨(dú)發(fā)包的單位工程

【案例】：業(yè)主方繞開(kāi)總包合同約定進(jìn)行單獨(dú)分包，是否屬于肢解發(fā)包？

3、編制資格預(yù)審、招標(biāo)文件文件

4、投標(biāo)文件的編制要求

5、發(fā)布資格預(yù)審公告

【案例】：當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)的，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的行政處罰

6、資格預(yù)審

7、發(fā)售招標(biāo)文件及答疑、補(bǔ)遺

【案例】：公告時(shí)間不足的行政處罰

8、接收投標(biāo)文件

9、抽取評(píng)標(biāo)專家

【案例】：評(píng)標(biāo)專家?guī)爝x擇違規(guī)的行政處罰

10、開(kāi)標(biāo)

11、投標(biāo)文件評(píng)審

12、定標(biāo)

13、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)

【案例】：確定中標(biāo)人后，擅自取消招標(biāo)項(xiàng)目的責(zé)任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標(biāo)人單方結(jié)算

15、退還投標(biāo)保證金

第五部分安全生產(chǎn)

一、刑事法律中的建筑工程安全生產(chǎn)

1、重大責(zé)任事故罪

2、強(qiáng)令違章冒險(xiǎn)作業(yè)罪

3、重大勞動(dòng)安全事故罪

4、消防責(zé)任事故罪

5、不報(bào)、謊報(bào)安全事故罪

【案例】：某市動(dòng)遷安置房鋼筋體系坍塌事故

二、行政法律法規(guī)中的建筑工程安全生產(chǎn)

1、法律

1)安全生產(chǎn)法

2)消防法

3)特種設(shè)備安全法

2、法規(guī)

1)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例

2)建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例

3)安全生產(chǎn)許可證條例

4)生產(chǎn)安全事故報(bào)告和調(diào)查處理?xiàng)l例

【案例】：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)工程“3·4”機(jī)械傷害事故

三、民事法律中的建筑工程安全生產(chǎn)

（1）《民法典》第七編侵權(quán)責(zé)任

【案例】：某施工單位紅線外施工導(dǎo)致行人受到電瓶車傷害事故

第六部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結(jié)果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機(jī)會(huì)及形成

1、業(yè)主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方？

思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會(huì)給施工單位提供施工索賠的機(jī)會(huì)？

2、業(yè)主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業(yè)主的行為（客觀因素）

【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認(rèn)定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結(jié)算價(jià)——到底誰(shuí)錯(cuò)了？

三、索賠種類及索賠費(fèi)用的組成及索賠證據(jù)

1、合同文件

2、業(yè)主發(fā)文

3、溝通文件

4、事實(shí)文件

四、如何應(yīng)對(duì)竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的責(zé)任主體到底是誰(shuí)？

思考：配合竣工驗(yàn)收及備案是承包人義務(wù)還是權(quán)利？

【案例】：疑難復(fù)雜的總包竣工糾紛案件——查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第七部分項(xiàng)目的工程結(jié)算

一、工程結(jié)算與審計(jì)的關(guān)系

思考：何為審計(jì)？審計(jì)有哪幾種類型？為什么會(huì)出現(xiàn)審計(jì)與結(jié)算的矛盾？

思考：何種情況以審計(jì)機(jī)構(gòu)核定金額為準(zhǔn)，何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準(zhǔn)？

思考：在未約定結(jié)算或?qū)徲?jì)時(shí)間點(diǎn)情況下，一般法院認(rèn)定的合理時(shí)長(zhǎng)為多久？

1、政府審計(jì)案件的常見(jiàn)裁判思路

【案例】：雙方約定結(jié)算以審計(jì)為準(zhǔn)，但是條款卻無(wú)效

2、非政府審計(jì)案件的常見(jiàn)裁判思路

思考：法院對(duì)于審計(jì)類案件判決的依據(jù)及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)方式，法院為何還要查實(shí)審計(jì)情況？

二、倒簽合同的結(jié)算

思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

【案例】：說(shuō)不清的結(jié)算單價(jià)

三、承包人單方結(jié)算

1、以送審價(jià)為準(zhǔn)的適用前提

【案例】：為何單方結(jié)算未被支持——法院的說(shuō)理及依據(jù)

2、成就的條件——滿足四部結(jié)算過(guò)程

四、結(jié)算協(xié)議達(dá)成后的索賠

思考：達(dá)成結(jié)算協(xié)議后還能否進(jìn)行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢(shì)及管控方法

第八部分人力資源問(wèn)題的介入及應(yīng)對(duì)

一、優(yōu)質(zhì)員工的招聘——招聘及試用期風(fēng)險(xiǎn)防范

1、背景調(diào)查是否流于形式

2、如何確認(rèn)應(yīng)聘員工信息的真實(shí)性？

3、入職登記表填寫(xiě)與實(shí)際不符能否作為辭退理由？

4、應(yīng)屆生及校招的注意事項(xiàng)

5、offer發(fā)放節(jié)點(diǎn)與內(nèi)容

二、員工違反公司制度處理方式——員工泡病假的破題思路

1、勞動(dòng)手冊(cè)約定必須三甲醫(yī)院開(kāi)具病假單？

2、如何確認(rèn)病假的真實(shí)性？

3、如果員工上述病假被確認(rèn)為無(wú)效后，公司是否可以追求員工賠償責(zé)任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？——績(jī)效考核及崗位調(diào)整

1、員工手冊(cè)是否合規(guī)？

2、是否“嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度”？

3、是否屬于“勞動(dòng)者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧——降低員工不合理的訴求及情緒疏導(dǎo)

第九部分項(xiàng)目營(yíng)銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節(jié)點(diǎn)——股東回流及現(xiàn)金流

1、項(xiàng)目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)及銷售合同審核要點(diǎn)——客訴源頭風(fēng)險(xiǎn)的把控

1、精裝修管控要點(diǎn)

2、補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)

三、廣告法及銷售物料審核——常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的規(guī)避及寫(xiě)法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價(jià)格標(biāo)注

4、面積表述

5、項(xiàng)目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設(shè)中設(shè)施宣傳

【案例】：學(xué)區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈(zèng)送要求

【案例】：陽(yáng)臺(tái)面積不達(dá)標(biāo)

四、開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)審查——售樓處及樣板間檢查要點(diǎn)

五、不利因素與銷售說(shuō)辭——銷售人員的風(fēng)控意識(shí)的宣貫

第十部分項(xiàng)目竣備及交付

一、商品房竣工驗(yàn)收與交付使用

1、現(xiàn)實(shí)交付及權(quán)利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責(zé)任承擔(dān)

【案例】：遺失的交付通知書(shū)——未寄發(fā)《交付通知書(shū)》的后果

4、交付的前置條件

思考：開(kāi)發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質(zhì)量驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收是何種關(guān)系？何為“五方核驗(yàn)”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時(shí)應(yīng)必備的文件有哪些？

6、購(gòu)房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權(quán)利還是義務(wù)？

【案例】：房屋質(zhì)量問(wèn)題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見(jiàn)法律問(wèn)題

1、逾期交房的常見(jiàn)情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責(zé)任的承擔(dān)方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購(gòu)房人對(duì)房屋的接收，開(kāi)發(fā)商是否還需要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】：因政府延遲辦理相關(guān)手續(xù)而逾期交付是否構(gòu)成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)——風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)

思考：示范文本對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同應(yīng)當(dāng)如何約定？

2、判斷房屋質(zhì)量缺陷的依據(jù)及法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例】：房屋質(zhì)量問(wèn)題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷

1)部品質(zhì)量缺陷

2)設(shè)計(jì)質(zhì)量和工藝質(zhì)量缺陷

3)室內(nèi)環(huán)境污染

思考：因質(zhì)量瑕疵維修后，質(zhì)保期是否能重新計(jì)算？

四、商品房小區(qū)產(chǎn)證辦理

1、項(xiàng)目大產(chǎn)證的辦理

2、小產(chǎn)證的辦理

【案例】：“交付后720天內(nèi)辦理產(chǎn)證”的約定

第十一部分股權(quán)退出的注意事項(xiàng)

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤(rùn)分配的前提

二、股權(quán)退出時(shí)間點(diǎn)

思考：如何退出更為有利？

1、股權(quán)退出的時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)

2、退出要考慮的因素

三、退出對(duì)價(jià)

思考：模擬清算的邏輯及對(duì)價(jià)

四、安全退出項(xiàng)目的約定

1、預(yù)留股權(quán)

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的草擬要點(diǎn)