房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理

（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理的三大要素

l 環(huán)境審視

l 競爭者分析

l 用戰(zhàn)略眼光看待內(nèi)部信息

（二）戰(zhàn)略成本管理內(nèi)容

　　１、戰(zhàn)略性成本分析——企業(yè)價值鏈分析、成本動因分析（包括結(jié)構(gòu)性和執(zhí)行性成本動因）和競爭優(yōu)勢分析構(gòu)成。

　　２、目標(biāo)成本管理。在預(yù)期產(chǎn)品品質(zhì)機能、信用度及交貨期不變的情況下下達擬定的目標(biāo)成本。

３、地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期成本管理。產(chǎn)品生產(chǎn)周期成本是指從產(chǎn)品形成開發(fā)到提供顧客售后服務(wù)期間所發(fā)生的所有相關(guān)成本，包括研究發(fā)展、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、分配和顧客服務(wù)等成本，將預(yù)期和實際成本加以比較，擴大控制成本的范圍 。

例：萬科把預(yù)決算部改成成本管理部，與成本管理有關(guān)的職責(zé)理順為成本管理部負責(zé)對成本進行管理、財務(wù)管理部負責(zé)對利潤狀況進行管理、銷售部負責(zé)對銷售狀況進行管理等。萬科戰(zhàn)略成本管理從企業(yè)的全過程、全方位的角度出發(fā)，最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本。

例：標(biāo)桿管理法：萬科的標(biāo)桿帕爾迪（Pulte Homes）

二、房地產(chǎn)項目成本管理

傳統(tǒng)成本管理流程：為了不同的目的要有不同的成本（概念），注重管理職能

（一）項目開發(fā)成本管理：項目成本管控

項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用

1．土地成本管理

2．前期費用管理

3．工程成本管理

例：萬科住宅工業(yè)化

（二）期間費用管理

4．營銷成本管理

5．管理成本控制，主要是人力資源成本和行政成本的管理。

6．財務(wù)成本管理，資金和稅務(wù)的成本，由項目的總成本來決定

（三）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈中上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

三、房地產(chǎn)全壽命周期成本管理

房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成

1 項目前期策劃和確立階段的成本

(1)土地、土建、設(shè)備費用

(2)配套及其他收費支出。

2 項目設(shè)計與計劃階段的成本

3 項目施工階段成本

4 項目使用階段成本

5項目拆除階段成本

例：萬科綠色地產(chǎn)

四、配合成本管理的財務(wù)管理工具

1、全面預(yù)算管理

2、經(jīng)理人績效管理和平衡計分卡